随着济南东进发展的步伐加速，济南东部区域尤其是唐冶、彩石片区的发展备受关注。唐冶片区的楼市热度自去年高价土拍之后一直没有降下来，在济南的楼市限购政策下，唐冶片区的在售楼盘保持了90%的去化率。随着一年以来片区拿地成本的提高，各大开发商均对未来产品和客户做了细分调整，高端住宅产品成为开发商的主打产品。

 

唐冶、彩石片区低密度产品扎堆

 

近日，济南规划局官网公示了万科在今年8月拍得的唐冶2017-G066地块的建设规划，从公示的信息来看，该地块具体位置在唐冶片区兴元街以南，土河以东，围子山路以西，地上容积率在1.6-2.1之间。万科也为此地块的产品做出明确的定位——翡翠系，这是万科继万科海晏门之后的第二个翡翠系产品，案名为“万科翡翠云山”，考虑到当时土拍的楼面价超过15000元/㎡，加上万科的品牌定位，据业内人士推测，该项目未来房价破20000元/㎡已经成为现实，万科又一次刷新了唐冶片区的产品新高度，该项目面市时间待定。

 

根据公示信息，龙湖地产所拍得的位于唐冶新区世纪大道以北，土河以东的济南龙湖围子山A-1居住地块容积率在1.0-1.4之间。该地块土拍成交楼面价为13513.68元/㎡，与相邻的万科地产价格相差不大，未来的价格也是值得期待，该项目面市时间待定。

 

而位于围子山以南，经十东路以北，力诺集团以东标号为2015-G002的地块，已经由济南融基置业易主为众美集团，根据公示信息，项目案名为“众美观山壹号院”，容积率为1.0-1.5之间，产品规划为7到11层的小高层。鉴于融基当年土拍的价格比较便宜，住宅楼面价不足2000元/㎡，众美未来推出的产品预计将会对本片区及周边片区的产品产生较大冲击，该项目面市时间待定。

 

相比较开发大鳄云集的唐冶片区，在2016年10月底由中铁联合体斥巨资拍下的彩石片区2016-G102、2016-G103、2016-G104、2016-G105、2016-G106五宗地块，总面积约882亩，综合成交土拍楼面价为13000元/㎡，位于力诺集团东侧，经十路南侧，该项目案名为“中铁城”，产品定位为别墅、和院、联排、叠拼、5层带电梯花园洋房、小高层，也是彩石片区率先面市的项目。

 

中铁城洋房卖3万元/平米，你会买单吗?

 

做为彩石片区最先入市的项目，中铁城自产品发布会之后一直备受社会关注。中铁城售楼处于11月4日开放，项目预计首推双拼、联排、叠拼和洋房，其中双拼面积340平，叠拼面积160平和180平，双联排面积251平和300平，纯联排面积300平和345平，5层洋房主力面积140平和160平，地上容积率1.12。

 

记者从销售人员处了解到，中铁城今年对外开放的是一期的地块(地块中心社区道路以东，经十东路以南)，首开的产品涵盖别墅以及5层带电梯的洋房，共计529套房源。其中别墅面积区间在251-340平米之间，车位配比为1:2，价格750万/套起。洋房面积有140平米和160平米两个户型，预计销售价格每平米3万元左右，交付标准为精装，精装价格每平5000元。“小高层今年不对外销售，明年开盘价格预计与今年的洋房价格相同。”销售人员向记者透露。

 

“洋房预计销售价格每平米3万元左右”，对于如此高的价格，销售人员显得很有自信，“我们这个项目在这个片区内还是有很大的优势的，毕竟未来像这么大的低密度社区基本上是没有了。”

 

教育配套方面，中铁城项目配备了12班制的幼儿园及48班制的外国语学校。不过，具体签约的学校那个目前还没有确定。

 

商业配套方面，在中铁城项目的东北角，济南高新东区已经签约金茂广场项目，预计总投资额约60亿，总体量约为135万平米，包括地标性超高层建筑金茂(济南)大厦、五星级金茂君悦大酒店、高端购物中心览秀城等。同时，济南高新东区引入的首个高端商业项目——济南百联奥特莱斯广场项目也已经开工，项目建成后将集购物、休闲娱乐和餐饮于一体，并成为百联集团旗下奥特莱斯品牌中占地面积最大、服务功能最全、设计理念最新的引领性项目。

 

医疗配套方面，置业顾问告诉记者，项目附近已经规划了一所三甲医院，目前洽谈的医院为千佛山医院，如果签约成功，该医院或为千佛山医院东院区，未来医院的建成和投入使用将为该片区的居民解决了看病就医的顾虑。

 

中铁城项目的提前入市，可谓是捷足先登，其优势不言而喻。而随着明年万科、龙湖等地产大鳄的产品陆续入市，中铁城将面临竞品抢客，独家优势将会打破，究竟未来市场如何，还需静待观察。