盘活存量集体建设用地，大力推动租赁住房发展或将成为构建“租购并举”住房体系的有效途径之一。国土资源部近日召开利用集体建设用地建设租赁住房试点工作启动会，标志着这项试点工作的全面启动。

 

据悉，北京、上海两市已经展开前期试点。另外，沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都11个试点城市也将紧随其后，启动试点。

 

从此次试点城市来看，多为房地产一二线热点城市，其针对性意味深长。记者此前了解到，今年5月份北京首批集体建设用地租赁房入住，力求在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市探索出一条新路。

 

从北京试点透露出的信息来看，未来还将有一系列配套政策出台，如创新融资模式，多方式筹措资金，通过集体经济组织将土地使用权作价入股，与投资机构、开发企业等单位合作开发经营，收益共享等等。

 

会议提出，要坚持目标导向推进试点工作——以项目管理为抓手，以完善规则为主线，以可复制、可推广为标准，以支撑城乡建设为导向，增加住宅用地供应，引导住宅用地市场趋于均衡；优化农村建设用地管理环节，完善用地规则，盘活低效用地，促进节约集约用地。

 

要坚持问题导向创新工作方法——由镇村集体经济组织为主体实施，办理审批程序应兼顾产业用地用途和居住功能，在城镇村和独立工矿规划建设用地范围内开发建设；试点城市要建立党委政府直接领导的协调决策机构，认真编制试点实施方案，做好市场调查等基础工作，制定试行工作规则。

 

“试点城市既要落实好‘规定动作’，也要发挥首创精神，创造‘自选动作’。”国土资源部党组成员、副部长王广华在会上表示，试点城市应围绕“两完善、两探索”勇于创新。

 

试点城市要优化用地管理流程，对宗地供应计划、签订用地合同、批复用地许可、不动产登记及项目开竣工、改扩建等环节实行全流程管理，将项目用地纳入供后监管。

 

有专家向记者表示，面对土地资源紧张、房价较高的现状，在集体建设用地上建设租赁住房，也是为建立多层次、多方式住房供应体系摸路子。2017年4月，住建部和国土资源部共同印发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，明确要求增加租赁住房有效供应，以及在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市，开展集体建设用地建设租赁住房试点。

 

对于社会各界关注的集体租赁住房和“小产权房”关系问题，王广华明确表示，两者有本质区别。集体租赁住房用地符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划，经依法批准建设，依法实施不动产登记。“小产权房”既涉及违法用地，又涉及违法建设和销售，产权不受法律保护。

 

二、三线城市调控升级目标就是一个

 

近期，楼市再迎一波强调控。此次出台调控升级政策的是近几个月来房价上涨速度较快、涨幅较大的城市。

 

众所周知，中央提出"房子是用来住的，不是用来炒的"的要求，意图十分明确，那就是要坚决遏制炒房、严厉打击炒房，要采取一切措施，弥补管理漏洞，不给炒房者可乘之机。值得注意的是，在楼市调控问题上，中央不再要求全国统一，而是因城施策，把调控的权力下放给地方，也是认真总结了前些年楼市调控的经验和教训的，是更具针对性的举措。因为，单一、僵化的楼市调控手段，容易形成政策上的大起大落、前紧后松，容易为炒房者钻空子。而因城施策，则能根据不同城市的不同情况，出台针对性更强、效率更高的政策。譬如限售，就是一种效率更高、效果更好的政策，且不同地区可以出台不同的限售政策，从而让炒房者不敢轻易出手，不敢再随意赌博。

 

而二、三线城市选择调控升级，除了这些城市出现了房价过快上涨现象之外，更多的还是要体现政策意图，表达调控决心，释放新的信号。一是告诉炒房者，炒房没有前景，炒房只能自取灭亡。只要有人想炒房，政策就会持续；二是告诉告诉广大居民，"房子是用来住的"目标不会变，政策不会再被开发商和炒房者牵着鼻子走，而是会紧紧围绕"住"字而展开；三是告诉地方政府，谁家的孩子谁家抱，哪里房价出现问题哪里自己解决。因城施策的核心，就在于此。

 

我们说，楼市调控的目的不是简单地让房价降下来，而是要建立稳定的楼市运行机制，让房价跟着市场跑，跟着老百姓的需求跑，跟着生活水平的改善跑。而从此次部分二、三线城市调控加码的情况来看，无论是限售还是其他手段，目的都是一个，就是控制房价过快上涨，落实"房子是用来住的"目标，稳定已经取得的调控成果，防止三、四线城市房价的上涨，影响到整个市场的调控。而部分非热点二线城市和三、四线城市出现的房价上涨现象，是炒房资金转移的结果。如果能够见"炒"就调、见"炒"就控，炒房资金就会无从下手，炒房者也会慢慢地失去炒房热情、炒房动力。最终，调控的目标就能实现。

 

需要注意的是，由于炒房者不会轻易放弃炒房，也不会轻易地将资金退出市场，而是会寻找一切机会出手炒房。因此，无论是一、二线城市还是三、四线城市，一旦发现炒房苗头，就要立即出手，出台诸如限售等方面的政策，且必须动作快、力度大，确保炒房者无利可图，甚至做出赔本买卖。

 

当然，单纯依靠行政手段控制房价、调控楼市，也不是长久之计。对楼市来说，还是要更多的采用经济手段和法律手段，如出台房产税、物业税、提高二套以上房产转让的交易成本等政策，又如加快住房租赁市场发展步伐，加大租赁房供应力度，改善住房供应结构等，也对巩固楼市调控成果，推动楼市朝着健康有序的方向发展，也是十分重要的。

 

从总体上讲，楼市调控已进入关键期，不能有半点疏忽，也不能有半点马虎。在调控政策和手段上，可以因城施策，在调控目标和目的上，则必须全国一盘棋，亦即哪里出现问题，哪里就要立即想办法解决，真正把中央"房价是用来住的，不是用来炒的"要求落到实处。