限售成调控“标配” 济南楼市政策走向引关注
2017-04-15 14:03
来源:凤凰网房产
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自北京3·17楼市调控升级以来,限购限贷作为本轮调控主要手段,被大多数调控城市所采用。与此同时,北京还提出“限售”规定,即“企业购买的商品住房再次上市交易,需满3年及以上”,这样一来,那些利用公司名义买房投资的炒房者,或被狠将一军,此后多个城市纷纷加入“限售”队列,“限售”亦成为新一轮楼市调控的“标配”!
青岛挑起山东限售大旗 11城“限售令”大盘点
3月24日,厦门作为房价最高的二线城市之一首先升级楼市调控新规,“新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易”。在厦门新规之后,先后又有福州、青岛、杭州、广州、惠州、常州等城市加入到限售大军,据凤凰房产济南站统计,目前限售城市已经增加到11个:
厦门:新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易
成都:高端人才所购住房5年内不得上市转
福州:新取得不动产权证未满2年的,不得上市交易,不得办理转让公证手
青岛:房屋取得不动产证后满2年方可上市交
广州:新购买住房须取得不动产证满2年后方可转
长乐:取得不动产证未满两年的,不得上市交
常州:新购房满2年方可上市交
惠州:新购买的商品住房满3年方可转
珠海:新购房屋3年内禁止交易转
东莞:升级限购,满2年才可交
扬州:产权未满两年不得交易
对于山东来说,目前仅有青岛出台限售政策。3月30日,青岛国土资源房管局、人民银行青岛市中心支行、青岛银监局等三部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳运行的通知》。通知规定在青岛本市范围内(六区四市)购买的新建商品住房和二手住房,需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易。
有楼市专家曾表示,限售政策将打击破坏房产炒作的套现机制,有效稳定市场,并对其他城市有着一定借鉴意义,后期不排除将有更多城市加入限售大军。对于济南来说,其与青岛同样面临房价上涨的威胁,或将出台类似新政。
“最严限购令”后济南楼市量跌价稳 楼市出现诸多新变
自去年底济南实施“最严限购令”以来,住宅市场成交逐步下跌。据凤凰房产济南站统计,2017年一季度济南共计成交商品房40577套,环比上一季度下跌7.53%,同比上涨4.58%;但住宅成交仅23244套,占商品房总成交量的57.28%,环比下跌13.3%,同比去年第一季度下跌10.93%。
虽然成交量有所下降,但房价却呈现一定上涨的趋势,根据统计局发布的百城房价,虽然1月新房价格指数出现环比下跌,但2月已出现环比持平。目前市面上大多在售楼盘价格相比之前都出现环比上涨的现象,甚至还有个别楼盘声称后期项目开盘还会继续涨价。
据凤凰房产济南站观察,济南开年来出现住房价格上涨的原因主要有以下几方面:
第一,需求旺盛。随着济南城镇化的不断发展,进城落户的购房者需求大大增加,虽然济南限购政策规定,外地人购房需连续缴纳两年社保,但这不代表这一部分人的需求消失,而是或急或缓的将其推后而已。
第二,预售政策变化。目前济南的预售证政策规定,12层以下住宅需封顶,24层以上的住宅至少盖到一半以上才能取得预售证。按照建设一层一周左右的施工周期,大多住宅项目将大约推迟半年左右方能入市,市面上的新生供给便大大减少。
第三,土地供应不足。今年一季度挂牌土地约53宗地,目前成交50宗,其中还包括章丘的20宗地。目前济南尚未有新的土地挂牌出让,没有土地供应就意味着更加没有新房可售,再加上预售证政策,可以预见的是,即使在五六月份大量挂牌出让土地,对于今年严重短缺的市场来说,几乎起不了太大作用,今年的市场仍需仰仗去年的土地。
第四,住宅库存连降。据悉济南住宅的库存量长期控制在10个月以内,近期更是降到了6个月左右。凤凰房产济南站统计发现,自今年1月开始,济南住宅可售套数便结束上涨,开始呈现逐月下降的趋势,并且降幅正在扩大,其中3月降幅达到最大,约为10.59%。
另外,现在部分购房者与楼盘的网签受到限制,住宅库存的实际情况远比数据要严峻得多。虽然数据体现库存量大,但经调查,市面上很多楼盘都已卖空,包括西客站、CBD、唐冶、南二环等片区在内,目前尚有部分货量的几乎只有二环北沿线的一些楼盘,但亦不足。
对于购房者来说,目前除了限购政策,还受到贷款优惠收紧的压迫,当下济南多家银行执行九五折或者取消优惠,毫无疑问,买房成本将继续提高。
对于济南或将继续出现的房价上涨危机,很多业内人士预测未来政策将有新变化,归纳一下,大概有以下三点:
第一,强化“认房又认贷”。二套房首付比例提高至60%左右;夫妻离婚一年内买房依然算二套房。
第二,出台限售政策。新购住房在取得《不懂产权证》两年~五年以内,不得上市交易。
第三,规范土地交易秩序。对土地市场采取限制竞拍人的资格,减少竞争的方式,并对特定土地进行最高价格限制,以防出现“地王”现象。
无论是目前济南的限购政策,抑或可能出现的新政策,都会狠狠打击炒房者的嚣张气焰,若能出台限售新政,则让那些断线炒房者“无后路可退”,是为大招。但也有专家认为,济南楼市的现状虽然离不开从需求端进行调控,但要谋求长远发展就必须加紧从供给端发力,适当加大土地供应,并有效完善不动产登记甚至房地产税的相关立法,谋求达到保护刚需与正常改善者的住房需求的目的。
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