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山东强三线城市房价齐涨!济南年底5000套房源入市

时间:2017年09月18日信息来源:齐鲁晚报 点击: 收藏此文 【字体:

 在济南、青岛等二线城市限购政策不断加码的背景之下,济、青周边的一些“强三线”城市房价开始齐声喊涨。与此同时,由于在济南、青岛拿地越来越困难,为了“留在牌桌上”,开发商纷纷瞄准了三、四线城市的地块。

  不少三线城市“开盘即售罄”

  楼市的传统销售旺季“金九银十”来了。在省城济南,不少置业顾问都表示房源并不充足。而在济南周边的一些三线城市,房价也在稳步上涨。

  德州城区鲁班御景国际三期自今年五月份开盘至今,均价从6200元/平米左右,一路涨到现在的7800元/平米左右,而这只是德州楼市房价看涨的一个典型案例。

  滨州的房产市场也有些供不应求。山东华住房地产开发有限公司的范经理说,进入“金九银十”阶段,虽然滨州的房企没有扩大宣传,但相对来说9月份的房产销售还不错,因为滨州的房产市场从五月份开始一直都是“开一栋清一栋”。

  “不过,大部分三四线城市依旧处于去库存的压力中,尤其是县域城市,以及经济不发达、没有突出产业特征的、人口外溢的城市,它们去库存的压力特别大。”

  中国房地产业营销协会会长朱曙东告诉记者,强三线城市特别是高铁沿线城市和热点城市周边的三线城市,预计房产市场整体趋于稳定,当然局部地区和项目的价格可能小幅上扬,尤其是春节之前。

  下沉抢市场,一年看了五六十块地

  在这些“强三线”城市中,不光房价开始逐步上涨,开发商对于当地的土地需求也在逐步增加。

  记者了解到,不少大的房企开始把目光投向三、四线城市。记者了解到,一家外地的房地产商这几年打算进军山东市场,从去年下半年开始到现在,近一年的时间,在山东除济南和青岛之外的地市几乎都走遍了。据粗略估算,这家公司在山东总共考察了五六十块地,相当于一周看一块。

  来自易居中国克而瑞信息数据显示,2017年上半年,三、四线城市成交建面较2016年下半年是唯一成交量环比上涨的能级,涨幅达到29%。二线城市仍然是土地市场成交主力,但成交占比有所回落,上半年成交建面占总成交的65%。

  记者从济南市国土资源局征地信息公开查询系统获悉,截至9月15日记者查询时,今年济南市共征地198块,而对比2016年全年共征地449块,2015年全年共征地584块,征地呈明显下降的趋势。即便后3个月,济南市征地数量翻番,也很难达到去年的水平。

  而从2015年起,济南周边平阴、济阳、商河、章丘的征地数量一直很高,2015年和2016年,这些地区征地数量之和占济南市总征地数量比例都为53%。不过,2017年截至目前的数据显示,这几个地区的征地数量之和仅占全市总征地数量的39%。在前两年的快速征地后,济南周边县级市的征地速度有减缓的趋势。

  三四线城市涨价慢,投资回报率不低

  杨女士在老家德州有一套房子,从去年开始她就一直打算出手。杨女士抱怨地说:

  “三四线城市的房子涨得太慢了,买了这么多年才涨了几万块钱。早知道还不如在济南多买一套房子,现在肯定不是这个价。”

  三四线房子涨价慢,需求又没有一、二线城市旺盛,房企大规模布局是否明智之举呢?

  李明(化名)是天津一家全国性房地产开发商部门负责人,他认为,开发商根本无需担心这个,因为三、四线城市的投资回报率更高。

  “比如在市区投100亿的楼盘,可能赚10亿,而在三、四线城市,花10亿投资可能赚2亿元。从绝对值上看,好像还是一、二线城市多,但实际上,三、四线城市的投资回报率更高。”

  他介绍,在三、四线城市,投资10亿元的回报率是20%,而在一、二线城市,投资100亿的回报率仅为10%。开发商下沉到三、四线城市就不足为奇了。

  下沉到三、四线城市,对开发商来说还有个利用银行杠杆的作用。

  “比如说,在一、二线城市里,对一些大企业来说,能够贷50亿的客户可能也不算什么,但是对三、四线城市的银行来说,可能贷10亿的客户就算大客户了,银行会给开发商一定的优惠政策。”

  所以说开发三、四线城市的房地产,成本低、风险小,而且收益还比较可观,开发商何乐而不为呢?

  烟台市芝罘区和莱山区的新建楼盘开盘后,经常会被抢购一空。虽然今年七、八月份以来,省城济南新入市的楼盘开始逐渐增多,但总体房源仍不充足。

  山东财经大学山东省房地产业发展研究中心副主任孙大海介绍,今年下半年随着新楼盘的入市,库存量有回升趋势,有助于缓解市场涨价的压力,不过他担心明年年初供给会偏弱,带来涨价动力。

  济南华山片区在下半年将加推部分房产项目。

  短短两周内,推出2000多套房

  “最近房地产商也开始更活跃了,通过各种手段增加拓客渠道,加大广告投入量。”

  济南一中介的置业顾问介绍,“八、九月份新开盘的楼盘不少,基本上开盘当天就能售罄。”

  据悉,进入下半年,济南楼市供应量逐渐加大,特别是9月份之后,传统的楼市销售旺季“金九银十”来临,开发商加快了推盘的节奏。从8月底到9月初,开盘的楼盘有十几家,还有的楼盘加推两,粗略算来,短短两周就有2000多套房子推出。

  近日,记者调查走访了济南市场上的楼盘,发现不少楼盘也都有开盘或者加推计划。

  绿地城9月底推出99-144平米的小高层,数量在130套左右;

  万科龙湖城市之光9月下旬开盘,有516套房子可供;

  中心国际城·融玺将在10月底推出780套高层住宅,建筑面积在100-150平米之间。

  值得注意的是,潘田片区的万达城,将在11月左右推出1785套房源,建筑面积在100-160平米,这将大大缓解楼市的供应紧张。此外,像恒大财富中心、中海国际社区的公寓项目也会陆续亮相。综合算起来,年底之前楼市还能供应至少5000套房子,将从一定程度上缓解楼市的供求饥渴。

  梳理下半年楼市供应情况可知,主要的供应量出现在唐冶片区、雪山片区、潘田片区、华山片区等,也就是说,主要供应都集中在东部。

  项目节奏放慢,开发商零散开盘

  “下半年供应比上半年有所放大,但总的来看,比去年还是有一定减少。全年供应量总体减少,市场供求关系整体还将维持一个较为紧张的状态。”

  合富辉煌(中国)山东公司副总经理许传明说。龙湖地产的营销负责人也告诉记者,目前市场上的需求仍然较大。

  “我们在唐冶的两个盘,来售楼处咨询的客户不少,很多人会提前预约,每天的接待量都很大。”

  该负责人表示,龙湖8月推出的两个盘都是开盘就售罄。

  济南一楼盘的营销负责人说,目前很多楼盘的全款客户和六成首付的客户非常多。

  “一个单价在两万元以上的楼盘,全款买房的依然要排队,还不一定买得上房子。”

  另外,调控之下,不少开发商也进入观望阶段。

  “有些项目节奏放慢了,下半年该供的,可能要拖到明年,还有不少开发商采取零散开盘的策略,一栋一栋地往外卖,这是为了炒高预期。”

( 编辑:沈旦莹 )
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