房地产业走向一直备受关注。

 

2月7日，河南省住房和城乡建设工作会议在郑州召开，会上提到，2023年河南将逐步提高预售门槛，以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。同时，将开展住房优居行动，优化二套房认定标准，开展团购、房展会等促销活动，支持合理住房消费。

 

上证报记者注意到，“试点现房销售”在今年山东、安徽的住建工作会议上被重点提及，此前已有深圳、上海、广东、海南等省市鼓励和推行“现房模式”，多城施策背后到底释放了哪些信号？对于房企而言影响几何？

 

多地试点“现房销售”

 

根据河南省住房和城乡建设工作会议，今年河南将进一步规范商品房预售资金监管，逐步提高预售门槛，以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。同时，探索建立人房地钱联动机制。郑州市要开展长租房试点，培育市场主体，增加租赁住房供应，满足新市民、青年人住房需求。

 

在保交楼、化风险方面，河南也立下“军令状”，提出第一批专项借款项目10月底前全部建成交付、第二批年底前交付50％，发挥“一楼一策一专班一银行”机制作用，确保按时间节点完成目标任务。加快推进项目资产变现，促进专项借款资金快进快出、循环使用。推动有关金融机构逐个落实保交楼项目配套融资，提供金融信贷支持。

 

无独有偶，2月6日，在安徽省住房和城乡建设工作会议上，安徽省住建厅相关负责人透露，2023年安徽将因地制宜开展现房销售试点，新增保障性租赁住房11.3万套（间），发放公租房租赁补贴2.25万户，改造老旧小区1246个。

 

另外，山东省住房和城乡建设厅厅长王玉志在1月31日山东省召开的住房和城乡建设工作会议表示，山东将促进住房消费合理需求平稳释放，逐步提高预售门槛，鼓励有条件的地方先行先试开展现房销售试点，加快发展长租房市场推进“租购同权”。

 

短短一周时间，山东、安徽、河南三省齐发“试点现房销售”政策，释放了哪些信号？

 

“实际上，试点现房销售不是新政，早在2016年起就有深圳、南京、杭州等城市在土地端设置现房销售条件了。”郑州一位不愿具名的地产人士介绍，到了2021年，又有北京、福州、合肥、西安等城市在土拍环节试点现房销售。“不过，前后提及的现房销售政策还是有本质区别。”上述人士表示，此前现房销售的目的是通过这一模式来限制一些企业非理性的拿地，近两年提及的政策则多是从保交楼、稳民生，保护购房者权益出发，也释放了政府推动房地产业向新发展模式平稳过渡的信号。

 

对房企影响几何？

 

于多数房企而言，试行现房销售政策将带来哪些影响？

 

河南一家本土房企高管人士在接受采访时坦言，上述政策对企业资金和产品品质提出了更高的要求。

 

“同样一笔资金，在预售制度下，可以开发3-4个项目，而在现房销售制度下只能开发1个项目。”上述人士表示，现房销售会延长资金回笼周期，让企业尤其是中小型房企资金压力变大。

 

合富研究院高级分析师许传明分析认为，相比期房销售，现房销售的好处就是所见即所得，能规避现在普遍存在的住房质量争议、交房矛盾等，并且购房者能有效规避烂尾的风险，而对于房地产企业来说，现房销售增加了经营风险，这个风险是由开发企业、投资融资机构等承担。

 

许传明认为，现在启动现房销售，本质上还是行业生命周期的逻辑在起主要作用，宏观需求在收缩，房地产行业已经从大干快上满足需求缺口，到了降规模高质量发展新阶段，从控成本、加杠杆变成讲质量、不单纯求规模。

 

试点现房销售政策是否会进一步大而扩至全国？“这既是改革也是转型”，知名专家告诉上证报记者，现房销售政策改变了期房的弊端，并在经历了苏州、深圳试点后，政策已经逐渐成熟，目前是行业大的方向，也符合未来预期。