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中央金融工作会议定调房地产发展新方向 涉及房企监管、融资、保障房等“三大工程”

2023-11-01 22:25 来源:财联社 点击:

作为中国金融领域最高规格的会议,10月30日至31日,5年一次的中央金融工作会议在北京举行,本次会议对房地产金融相关工作指明了新的发展方向。
 
会议强调,促进金融与房地产良性循环,健全房地产企业主体监管制度和资金监管,完善房地产金融宏观审慎管理,一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求,因城施策用好政策工具箱,更好支持刚性和改善性住房需求,加快保障性住房等“三大工程”建设,构建房地产发展新模式。
 
“此次会议对于房地产的表述内容系统全面,高度概况了当前房地产金融工作的范围和重点,对于各地各部门各机构开展房地产工作具有非常强的指导作用。”专家表示。
 
“按现在的市场形势,房地产风险进一步显现,并可能以系统性风险的角度对金融安全形成冲击。房地产不良贷款率连续攀升,并且随着供给端开发商债务违约及需求端商品房销售下滑,导致的风险正在从不同层面显现。这种形势下,需要金融体系全面应对房地产可能带来的风险冲击。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称。
 
其进一步表示,此次金融工作会议对于房地产的表态,不仅体现出防风险与惠民生的统一,同时体现出金融系统向新模式转型和支持房地产新模式转型的统一。
 
进一步健全房企主体及资金监管
 
此次中央金融工作会议对房地产金融的表述,最先提及的一句为,“健全房地产企业主体监管制度和资金监管”。
 
“这句表述是过去没有出现过的,信号意义很强。”专家表示。
 
对此,中国首席经济学家论坛理事长、上海市经济学会副会长连平也指出,本次会议首次提出“健全房地产企业主体监管制度和资金监管,完善房地产金融宏观审慎管理”,措辞基调与6年前的以“防范+控制”的理念相比,更进了一步。
 
李宇嘉认为,本次会议提出了房地产企业新的监管模式,即主体监管和资金监管并存。“监管将从两条路径展开,一是对主体的监管,即夯实企业主体责任,对该主体全口径、全渠道的融资进行监管,以财务风险指标为手段,包括三道红线在内,构筑监管的底线、兜牢监管架构,预警并防范企业出现风险和蔓延。”
 
二是从资金方面进行监管,即资金从金融机构流出到企业手中,以及企业后续资金的流转,进行穿透式监管,确保资金符合最初设定的用途。
 
“过去几年房企在资金使用方面存在各类乱象,如预售资金蒸发等,说明此类制度必须健全和牢固,更好确保房企经营稳定。”专家称。
 
此外,会议还提出,要完善房地产金融宏观审慎管理。
 
镜鉴咨询创始人张宏伟表示,通过房地产金融宏观审慎管理,有望确保房地产行业的风险不再扩大,防止再有房企出险。未来可能以平准基金、资产重组、AMC不良处置和保交楼基金、回购烂尾楼改为保障房等多种方式,化解行业已出险的房企风险,并通过支持需求端和供给端来重塑房地产行业发展的信心。
 
会议强调:融资工作要一视同仁
 
“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资,在中央金融工作会议中这样定调,应该算是首次。”李宇嘉称。
 
分析人士指出,对于房企融资政策,较早的表述是“对国有和民营等各类房地产企业一视同仁”,后来调整为“重点支持优质房地产企业的贷款融资及发行债券”,再后来则演变为“一视同仁支持房地产企业合理融资需求”。此次金融工作会议则明确,“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”。
 
“从表述的变化中可以看出,此前各地金融工作推进或是有选择性进行,这种选择的判断标准已经不是企业规模、经营能力的标准,而是企业所有制性质的标准。”专家表示,此次提及“所有制”,定性比“国企民企”的定性要严厉,也是希望各地应具备大局观,应真正从企业公平竞争的角度理解融资政策,一碗水端平地支持各类房企健康发展。
 
事实上,今年9-10月份,房企公开市场直接融资环境仍然在收紧,这可能是受到近期碧桂园等企业资金紧张情况的影响。
 
“如今,政策面已经再次定调,满足不同所有制的企业的合理融资需求,未来融资审批上可能会更多支持行业公开市场直接融资,以缓解行业融资压力。”张宏伟表示。
 
“不过,如何解决已经出险房企公开市场的直接融资,以确保保交楼和债务重组顺利进行,将成为未来融资政策执行角度的关键。”张宏伟称。
 
在连平看来,预计房地产融资将平稳有序,具体做法或为延长房地产“金融16条”支持政策实施期限,指导金融机构用好3500亿元专项借款、2000亿元保交楼贷款支持计划,加大民营企业债券融资支持工具支持力度,做好“保交楼、保民生”工作。
 
如何构建房地产发展新模式?
 
值得一提的是,此次金融工作会议上,还提出加快保障性住房等“三大工程”建设,构建房地产发展新模式。
 
受访专家表示,三大工程建设是未来金融投向房地产的主要领域。按照目前对“三大工程”的定义,主要包括保障性住房规划建设、城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设。
 
“这三大工程都是房地产新发展模式重要组成部分。其中,城中村改造可解决新市民及外来人口享受到公共服务、住有所居;保障性住房将解决住房保障短板,壮大住房保障在住房供给中的主体地位,推进供给侧改革。”李宇嘉表示,未来金融资金将重点投向这些领域,对房地产发展新模式形成支持。
 
专家表示,就目前情况来看,支持“三大工程“的相关金融工作,预计在全国35个重点城市中将有更大的作为。
 
此外,张宏伟认为,房地产新模式需要有相关制度的支持,从金融角度来看,REITs制度的建设及发行范围、规模未来势必会扩大。“未来通过REITs支持保障房,以及通过REITs来支持企业向持有经营型不动产方向转型,或将成为趋势。”

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