赵鲁梁：地王，央企造；高价，央企造；泡沫，给别人
2016-02-17 09:41
来源:本站原创
作者:赵鲁梁
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作者介绍：赵鲁梁（知名房地产评论人，房地产互联网金融观察家，大中华购物中心联盟理事，五道中国执行董事，融房网创始人，融视野特约评论人）
2010年，身为全国工商联副主席的万达集团董事长王健林就曾公开表示，在高房价方面，国有企业，特别是央企“功不可没”，“房价高，非常重要的原因就是地价高推动的，只要地王一出现，就会对周边的二手房、新房预期产生重大改变”，地王多为央企制造，他们有的是钱，往往是先拿到地再说，而民营企业就是再有钱，也要算一算。
时光流逝，故事一样。五年多过去，看地产风云，还看地王，只是今年更看央企地王领风骚。
过去一年，年度总价和单价地王TOP10门槛大幅提升，其中总价地王门槛由54亿元提高到71亿元，增长了31%；单价地王门槛由3.4万元/平方米飙升至5万元/平方米，直接上涨了47%。
特别强调的是从2015年8月下旬开始，国内土地市场不断涌现“地王”，其中80%被“国字号”背景垄断，在行业格局重塑的大背景下，土地资源开始向明显央企和国企聚拢。在这种情况下，最原始的房地产成本被以极快速的速度推高，未来的房价将远远高于现在，有的甚至直接翻番，是什么在支撑这种逻辑？不管是预测还是分析，实际上都是在赌，因为未来的不确定性是客观的，而掏出的大把金银却是真的。这也解释了为什么八成以上是央企操盘了，崽卖爷田，反正不是自己的，再说了，干什么都有风险，未来的事后边再说。
央企的地王逻辑，正面临一个“战略上正确，战术上没有选择”的抉择——回到一线城市抢地，并且必须赌三五年后的房价，还能上涨甚至翻倍。同时他们也有底气，政府体系的廉价资金还有的是，只要能拿到足够便宜的钱，就可以抵消高价拿地的成本。
有底气就好说，很多事就可以干了，也只有他们能做。北京土地市场，在2015年陷入空前绝后的火热，全国单价地王TOP10中，北京的席位达到了惊人的7个；2015年全国总价地王TOP10中，北京也占到了3席。这一趋势正越来越明显，资金实力强大、资源丰富、融资成本低的“国家队”房企，成为各方地王的大东家。2015年全国总价地王和单价地王TOP10里总计涉及的北京、上海、广州、深圳、南京等地的17块土地，仅有四块土地被泰禾、龙光和懋源这三家民营房企拿下，其余14块土地皆归于“国家队”房企麾下，占比超82%。2015年，全国排名前50的住宅地块合计成交土地金额为2449.15亿元，其中，国企或央企参与的29宗地块的成交额高达1497.2亿元，占比达到了61%。而成交价超过80亿元的6宗地块，全部为国企或央企获得。中国指数研究院统计也显示，2015年以来，上海成交的39块住宅用地中，国企或央企拿地占比达56%；2015年，北京土地市场里这一占比达79%，成交的49块住宅用地只有10块为民企摘得。
有评论家认为，央企参与土地竞拍本无可厚非，在平等的市场规则下，我们也不应该戴着“有色眼镜”看央企，央企拿地代表着国家行为，也是国家意志力的体现。在经济放缓的大环境下，基于房 地产的支柱性地位，一则政府仍然要依靠“土 地财政”来保证GDP增长；二则总有一些优 质地块需要有实力的开发商来开发运营。央 企实力雄厚，至少不太可能会有资金链破裂 的风险，在品质上也会更有保证。从这个角度 来说，央企攻城略地，并不是一件坏事。 经过此轮楼市调控的洗礼之后，“国进民退” 现象在房地产行业越演越烈，国企与民企充分竞争的游戏规则正逐步式微。
但是央企国企在国有化管理下，狂热推高地价和房价，其后果谁来负责？这是一个很快就会到来的问题，泡沫在吹大，最后就是一个巨大的社会问题，肯定需要整个社会来承担，这也是央企们需要考虑的问题了。
融视野（第三期）
回顾前两期请戳链接：
（第一期）赵鲁梁：2016年房地产走势将决定整个经济大局
（第二期）赵鲁梁：房地产供给侧改革的主体是政府
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