土拍政策调整下 房企掀新一轮土地暗战？
2016-11-21 09:12
来源:21世纪经济报道
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各地土地市场近期都在释放调整信号。
11月15日,南京市国土局发布公告称,对参与土地拍卖的开发商,要求必须用其自有资金拿地,不得采用银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资等来源。一名南京业内人士表示,这将会推助市场洗牌,加速中小房企退出房地产行业。
与此同时,大型房企进入土地市场的热情不减,但方式更加多元。
土地市场稳定信号
数据显示,今年前9月,南京市土地出让金达到创纪录的1405.4亿元。对于此次南京市相关部门对拿地资金进行限制的新规,上述业内人士指出这也是在情理之中。
为了给土地市场降温,南京市政府此前曾推行土地竞拍“熔断机制”,但在实施限购政策后,该机制被取消。
进入11月,各地土地市场开始主动调整推地节奏。11月11日,天津市土地交易中心公告称,将挂牌出让西青区及北辰区两宗地块,总起始价达78.17亿元。
长三角各地政府也正有序推地。11月12日,南京市国土局推出最新一批出让地块。据悉,这是南京今年第四批网拍,共推出8幅地块,其中六合区2幅、鼓楼区3幅、栖霞区3幅。土地出让总面积57.15万平方米,其中住宅用地32.64万平方米。
然而,和此前推出土地不同的是,本次8宗土地中有5宗都是住宅用地。这些住宅用地并没有设置最高限价,也不要求现房销售。
此前被房企争相看好的合肥,从该市网最新公布的情况来看,11月16日将有7宗460.03亩土地出让。
研究总监严跃进表示,从部分城市土地出让条件变化来看,也正在逐渐征求房企的意见。因为过于复杂或苛刻的出让条件,会间接推高房企拿地成本,尤其是地价测算成本。后续稳定土地市场的方向已经明确,其中将包括加大供应规模,以及对于部分过热市场继续进行各类新的管制。
房企新一轮土储暗战?
在土地市场调控背后,房企新一轮土储暗战的方式也开始更加多元化。
大房企仍然倾向于原有模式。如11月11日,万达集团与湖南省长沙市签订战略合作协议,将在湖南新增投资1000亿元,建设万达城和万达广场;同一天,龙湖以近6亿元拿下成都锦江三圣乡地块,溢价率95%;海尔集团竞得青岛崂山区黑龙江路以南、海尔路以西两宗地块,总成交价13.94亿元,项目将规划为海尔云谷项目用地。
而多元化则表现在:房企在二线城市以旧城改造或并购、合作等方式获得巨幅土地储备。
融创是其中一个典型案例。有分析指出,今年以来该公司通过并购获得土地储备逾千万平方米。11月7日,融创便以投资方身份,将石家庄市贾村城中村改造项目收入囊中。
泰禾集团近期颇有步融创后尘之势。11月14日,其与南昌水利投资发展有限公司签署战略合作协议,涉及旧城改造、大旅游项目及地产项目开发等领域。泰禾目前在江西尚未有土地储备。若未来两家企业有实质项目落地,泰禾也将实现在江西零项目的突破。
传统招拍挂之外,泰禾以旧城改造途径获取潜在项目的案例并不多,但在扩充土储的道路上,并购或合作是其惯用手段。
央企远洋地产近期也在加速并购。该公司在10月新购入2个项目,分别为天津海河教育园14号地块、上海崇明东滩花园。其中崇明项目是以10.32亿元收购13.54%股权获得,规划建筑面积107.18万平方米,用途为住宅及商业。
严跃进指出,积极做好土地储备是目前房企的一个战略考虑。从实际情况看,后续可以通过在招拍挂市场主动拿地、积极并购其他房企项目、参与旧城改造来获取土地开发资格等。预计此类土地会在2017年末到2018年陆续形成可售房源,这也和此类房企对接下来房地产市场周期的走势判断有关。
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