商业地产现危机，"商改住"救库存？-原创

商业地产现危机，"商改住"救库存？

时间：2016年05月16日信息来源：本站原创点击：次【收藏此文】【字体：大中小】

商业地产，顾名思义，是作为商业用途的地产，国内很多商业房地产项目多包括写字楼、商业街、沿街商铺、大型商场等。近年来商业地产的发展从欣欣向荣到危机重重，无论是哪种产品形态，都出现了或多或少的经营危机。

　　有专业分析师称，商业地产迅速爆炸性增长，让高库存隐忧凸显。拿写字楼来说，广州是唯一一个空置率超过10%的一线城市；南京、杭州、、宁波、大连则是空置率20%以下的仅有的四个二线市场；重庆、无锡、长沙的空置率将至少连续第三年处于30%以上，呈现严重供过于求。

　　随着城市规模的扩大和区域发展，越来越多商业项目落地新区。新区规划以住宅和商业建设先行者居多，商业项目的打造因租售招商及后期管理运营，易造成商业配套无法跟上住宅建设的问题。写字楼租售对象明确，但配套不完善会让多数公司选择放弃，另一方面不同城市对写字楼需求也不同，盲目跟风建写字楼只会白白浪费土地资源增加库存负担。

　　济南百盛商场门店开业两年便夭折，天津传统百货遇危机，昆明商业地产显疲态……曾经的“家中有铺，吃穿不愁”成了黄粱美梦，多城市商业地产面临危机。从“一铺难求”到“一铺难赢”，尝到甜头就一味跟风的中国式赚钱法，让不少房企投入商业地产中。

　　一个城市的居民购买力相对固定，如雨后春笋般纷纷而起的商业综合体，不仅不能提高居民消费水平，反而会改变他们的购物习惯。面对同类型商业综合体，居民选择范围扩大，货比三家后自然会选择性价比高的一家，长此以往无法在竞争获胜的商场不得不退出市场。

　　目前，城市商业地产问题最突出的便是空置率过高的问题。为解决这一问题，“商改住”政策东风吹来。5月4日，李克强总理在国务院常务会议上强调说，实行购租并举，发展住房租赁市场，培育住房租赁企业与个人房产依法出租，一也允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。

　　笔者认为，“商改住”作用效果有限。“商改住”不能改变土地使用性质，商业地产产权年限依然是40年。此外，公寓总价低，投资性质高。同样的首付价格，在买公寓和买住宅之间，置业者心里的天平往往倾向于住宅。

　　“商改住”在一定程度上是能改善商业产品（如写字楼）的空置率，对“去库存”有一定影响，但也仅限于地段优势下，若放到配套设施有缺的新区，效果未必理想。我国“去库存”之路任重道远，平衡供需是重中之重。

( 编辑：沈旦莹 )

文章热词：商业房地产库存