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楼市松绑是否将成为大趋势

最近又有一个省市放出了楼市利好消息。目前政策已经开始执行，政策调整后南京全面放开外地户籍在六合购买首套房的门槛。外地人凭身份证无需社保或个税证明就可以直接开具首套房购房证明。

南京成为了解除限购的首个长三角省会城市。

本来想给大家列一下全国实施楼市松绑的城市的，以及各种政策内容的，但鉴于数量多，内容杂，放在表格里展示效果未必好，就放弃了。据不完全数据统计，从年初起，已超60个。

/打响救市第一枪的郑州

山东省实施楼市松绑政策的城市比较少，率先执行松绑政策的是菏泽，“购房者的首付比从之前最低30%，降至最低20%。二套房首付最低比例可以执行25%”。青岛即墨区也有相关松绑政策。

/青岛即墨区松绑限售

放开的时间的早晚，昭示了各大城市对房地产的忍耐程度，济南暂未有什么松绑消息，不过将来是相当有可能的。

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楼市松绑的动机是什么？济南又该何去何从

今年两会关于房地产的讨论，仍然是房住不炒，却没有提去年闹得沸沸扬扬的房产税问题。

有记者就房地产税改革试点问题采访了财经部有关负责人，答案是今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。
 

试点都不扩大了，那彻底执行就更晚了。信号很明显，今年楼市可能不会出现更强力的调控政策取而代之的是：宽松。

今年是不平凡的一年，又有漂亮国的大放水，又有现在还没打完的那场局部战争。这都直接冲击到了国际大宗商品市场，最明显的就是最近的油价了，听说加几次油就能买辆电动车。大宗商品市场关系到房地产市场的原材料供应，会对我国造成极大的输入性膨胀。

往年出现这个情况，房价必然暴涨，然而恰好因为近年来的政策高压，这波涨并没有实现。然而房地产没涨，其他的行业却必然受影响，比如家电和家具行业。

董明珠就在股东大会上说过，因为国际大宗商品市场的影响，现在部分原材料上涨50%，个别材料甚至涨价100%。又受到房地产行业不景气的影响，家电行业甚至出现了从2010以来首次净利润下滑，不救楼市，不宽松楼市，房地产所牵扯的上下游行业都面临大危机。

此外，2021年，全国300城市土地出让金总额为562万亿元，同比下滑9%为近年来少见的负增长情形。在主要大中城市里，13城土地财政依赖度超过100%。土地交易不景气将影响地方财政收入，从而影响城市公共设施建设包括地铁、医疗、商业、以及大量的房地产下游企业等等。

今年中央定下的经济小目标是实现5.5%。关于如何实现目标，中国工程院院士表示基建投资是最有效率的投资。

基建投资对于地方政府来说是需要资金的，目前来说卖地是政府财政一大来源。想要完成5.5%经济目标，房地产不能拖后腿，救市确有必要。

对于我们普通人来说，最关注的还是房价。我认为政府的基建投资，将来会在一定程度拉高房价。

底层逻辑是基建的投资将创造土地价值，最典型的例子是“地铁一响，黄金万两”比喻。土地价值将随着基建投资的增多而变的越贵，土地价格的上涨会拉动房价上行，这与我国城镇化、大城市化、都市圈、城市圈的进程紧密相关。当然，这只是笔者的一些想法，评论区欢迎大家有不同的声音。

最近济南的首次集中供地也一定程度上能说明这点，此次济钢片区供地11宗，11宗地均为居住用地，容积率1.3-2.4，起拍楼面价7000.11-8500.15元/㎡，最高楼面价8043.24-9766.61元/㎡。
 

感觉这个价格不算便宜。关于济钢片区的位置，济南的刚需购房者应该都比较熟张马屯新东站，济钢片区比它们还要新（配套不健全），位置上面还要更靠东（偏）。

好在基建不错，附近有工业北路、凤鸣北路、京沪高速，还有9号线（尚未动工）站点经过。我想起拍楼面价高可能与基建有关，与济南东强的城市化进程有关。

以这个底价起拍，我想后续刚需买房价格上升也是有可能的。

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安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜

从政策上，我们可以分析出楼市要松绑；从形势上，我们可以分析房价可能还得涨，但是从人上分析呢？那结果可能就不同了。

从数据来看，今年2月份居民存款少了3000亿，如果拿去买房中长期贷款会上涨，但结果是中长期贷款还跌了。这就表明人们拿存款去还债了，钱并没有流入房地产。不仅是跌了，还是负数，说明现在每年老百姓新申请的房贷总额，还没有之前已有的房贷产生的利息多。说明很多人已不堪重负，房子价格似乎已是强弩之末。

/今年2月份数据成为自改革开发以来中长期贷款的首次负值

前几天关于“因疫情推迟还房贷有必要提上议程”登上了热搜，可见大家压力有多大了。后续“房贷延期六大行回应””四类人群可申请房贷延期不影响征信”登上热搜。

目前根据网上已有的新闻报道，多个银行都有延期还贷的相关政策。最长可延期6个月。虽延期还款，但最后一个月的压力会更大。还有延期十天的，咱也不知道有啥意义。只能说想占银行点便宜挺难。

今年是我们对抗新冠肆虐的第三年，按照新冠来纪年，今年算新冠三年。从上到下没有不难的，房地产市场好像是进了一个怪圈，似乎怎么做都矛盾。

之前在微博看到一个长图，内容是:“银行催我还贷，房东催我交租，国家让我在家睡觉，小区不让我出门，政府不要我营业，全国都在喊加油。但是，钱从哪里来？大家没有说。”虽然咱暂时还没有这种烦恼，但还是狠狠共情了。有钱人都是小高变洋房，洋房变别墅；而普通人却只能是首付变车库，最后连上车的勇气都没有了。“取不足而补有余”不知是什么道理。

但这种难搞的经济问题，又岂是我等小老百姓该操心的，咱只能感叹“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”了！