“让全体人民住有所居”是最大的民生。
3月5日上午9时，第十四届全国人民代表大会第一次会议在北京人民大会堂开幕，国务院总理李克强代表国务院向大会作政府工作报告。
对于房地产方面的工作，“加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。”70多个字，定调2023年房地产工作。
关键词一
有效防范化解优质头部房企风险
克而瑞研究中心指出，首先需要明确的是，虽然本次《政府工作报告》的工作建议中并未提到“房住不炒”，但这并不表示这一定位会发生动摇，相反，“房住不炒”已成为住房基本制度和长效机制的基本遵循，会一以贯之地坚持，正如《求是》杂志刊文中所提的那样。事实上，今年《政府工作报告》提到的房地产工作重点仍是防风险、增信心促需求，与《求是》杂志刊文相关提法一脉相承。
房地产业对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定都具有重大影响，房地产领域风险处置不当，极易引发系统性风险。四季度以来中央一系列保交楼、保优质市场主体政策持续落地，及时托底市场，避免硬着陆。
中指研究院指出，政府工作报告中强调“有效防范化解优质头部房企风险”，表述与此前中央基调一致，稳住市场主体是今年行业重要工作，防止更多房企（特别是优质房企）风险暴露，才能稳定市场预期。与此同时，尽管政府工作报告中未提及“保交楼”工作，但保交楼的重要性在此前多次会议中均有体现，预计今年“保交楼”仍是“防风险”的重要发力点。
2022年以来，监管部门频繁落地房地产支持政策，各地也在积极落实因城施策，但在“房住不炒”基调下，供需两端政策均有所侧重，优质房企、合理的住房需求才是政策支持对象，热点城市需求端政策也是渐进式推进，整体来看，中央及地方对房地产“托而不举”的态度较为明确。
关键词二
支持刚性和改善性住房需求
房地产风险化解，需要房地产市场企稳的支撑，只有支持刚性和改善性需求释放房地产市场企稳才可期。因此，因城施策加大支持刚性和改善性需求释放仍将是今年房地产市场管控的重点工作。
从中央及监管部门层面来看，2022年以来，监管部门已先后落地不少需求端举措，如财政部和税务总局明确一年内换房可以给予退税优惠，央行、银保监会建立首套房贷利率动态调整机制以及下调公积金贷款利率等，降低购房者置业成本，为刚性和改善性购房者提供更好支持。
易居研究院研究总监严跃进表示，今年两会的政府工作报告单独提及“支持刚性和改善性住房需求”，这也充分说明今年的工作重中之重是提振住房消费需求。换句话说，相比保交楼、解决债务风险问题、预售资金问题、新发展模式推进等，住房消费需求的提振是“No.1工程”。“唯有把住房消费需求提振了，其他房地产的问题包括头部房企金融风险的问题等，才能真正得到解决。”
植信投资研究院资深研究员马泓认为，较去年两会，今年两会对房地产行业的政策支持态度更进了一步，并延续了去年中央经济工作会议的房地产政策主旨，时隔多年后首次明确指出要支持住房需求，体现了中央对稳定房地产行业的决心。同时政策注重加大供给侧政策支持力度，有助于房地产市场实现“稳地价、稳房价、稳预期”，促进房地产市场健康发展。
这充分说明今年工作的重中之重是提振住房消费需求，各地要充分把握这个核心要点，做好相关工作。住房消费需求支持的提法在这两年都有，此次提及并非老生常谈，是基于2022年房地产市场降温的背景，针对性更强。他表示，唯有提振住房消费需求，其他房地产的问题包括头部房企金融风险的问题等才有可能真正得到解决。
关键词三
解决好新市民、青年人等住房问题
今年政府工作报告指出要“加强住房保障体系建设”“解决好新市民、青年人等住房问题”。目前，我国有超过3亿的新市民，数量庞大，这部分人的住房需求亟须解决。
去年住建部在“中国这十年”系列新闻发布会上就指出“要健全‘两个体系’，一个是住房市场体系，另一个是住房保障体系。保障体系更多的是政府发挥补位作用。”2023年，住房租赁政策支持力度有望进一步加大，尤其是金融支持力度。
一方面，市场化长租房公募REITs今年有望取得突破。2022年12月，证监会副主席李超提出，“进一步扩大REITs试点范围，加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域”。
另一方面，住房租赁企业的融资将获得更多支持。2023年2月，央行和证监会发布“金融支持租赁市场17条”，为租赁住房项目提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。整体来看，今年住房租赁企业的融资渠道将进一步拓宽，融资成本有望降低，租赁住房项目也将更容易“算得过来账”，市场化住房租赁企业的供给积极性有望提升。
中指研究院指出，2023年保租房供给仍将是重要工作。中央层面，全国住房和城乡建设工作会议提出，“以发展保障性租赁住房为重点，加快解决新市民、青年人等群体住房困难问题。大力增加保障性租赁住房供给，扎实推进棚户区改造，新开工建设筹集保障性租赁住房、公租房、共有产权房等各类保障性住房和棚改安置住房360万套(间)。”
地方层面，目前多个省份已发布2023年保租房筹集计划，如浙江省要求规范住房租赁市场秩序，新建筹集保障性租赁住房25万套；河北省提出探索长租房市场建设，筹集保障性租赁住房3.5万套。整体来看，今年保租房筹集规模仍将维持在较高水平，推进满足新市民、青年人群体的住房需求，促进“租购并举”住房制度的加快建立。
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