灰色房贷暗流涌动 审核标准当从严从紧
2017-07-11 10:39
来源:证券时报
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《华夏时报》记者调查发现，深圳市虽然房贷有所收紧，折扣利率慢慢在提高，乃至取消，但市场资金面依然充裕。除了房贷外，市场资金来源还有更多渠道，银行的消费贷款种类繁多，如装修贷、信用贷、抵押贷等等。正是因为有了银行的各种名义贷款资金支持，而且房子还可以做高评高贷，甚至是零首付，所以依然有大批投资客铤而走险，加杠杆与银行对赌。
如何做到“零首付”的呢？深圳龙岗中心城的房子总价480万，首付最低3成，不算税费等成本应是144万，但贷款中介先把房子评估到580万，贷出约400万，首付就只要80万了。接着，再到银行做50万的装修贷出来，作为未来两年的月供资金。更甚者，深圳宝安西乡某小区一套房子，成交价500万，从某四大国有行之一贷款530万。
还有所谓的“气球贷”，“月供低到你吐血”。气球贷，顾名思义，像气球一样，可以尽力膨胀，有房企内部人士称，最长55年，可以先贷款10年，按照55年来还，先息后本，到了第十年最后一个月一次性还完，在第十年倒数第三个月，申请加贷款，套出来的钱继续月供，循环往复，只要不卖掉房子，就不用担心断供。
这些所谓的“零首付”“气球贷”都是不符合当前信贷政策的，属于“灰色房贷”。这警示我们，从表面上看房贷有所收紧，实际上“灰色房贷”仍然暗流涌动，不仅对冲了房产调控政策的效果，而且还有可能隐藏着类似美国“次级贷”金融风险。监管者必须进一步收紧“缰绳”，加大房贷的精准度，一方面严厉打击“灰色信贷”；另一方面切实提高对借款人的偿还能力和意愿的审核标准，当前以银行流水、收入证明等作为审核方式造假空间太大、成本太低。
从世界金融风险史来看，房地产已经是一个重要的风险来源点之一，而房贷高杠杆率是公认的罪魁祸首，例如美国和日本。众所周知，房价飙升必然有房贷从中推波助澜，房贷杠杆率越高，房价就越高。反之，没有房贷高杠杆，即便房价飙升所引发的金融风险程度也是比较低的，有学者统计过金融风暴的国家，凡是房贷高杠杆率的国家必然是“爬得越高，摔得越惨”。
我国房贷的增长空间已经被这两年的“房贷疯牛”严重透支了。7月5日，上海财经大学高等研究院“中国宏观经济形势分析与预测”课题组在沪发布的《2017年中国宏观经济形势分析与预测年中报告》称，家庭债务攀升带来流动性收紧，已经成为中国经济健康运行的巨大隐患。有数据显示，截至2016年底，包含公积金贷款的居民房贷余额与居民可支配收入之比达到了68.3%，如果按照近几年的增长速度，将最早在2020年达到美国金融危机前的峰值水平。
房贷已经对我国实体经济造成了严重的“挤压效应”。一方面，实体经济的信贷与房贷是在一个总的信贷盘子里分食的，存在此涨彼消的关系。另一方面，房贷影响了居民家庭的流动性，即挤占了居民消费。课题组利用家庭微观调查数据，测算出受到流动性约束的家庭比例已经在2014年上升至44.6%，家庭流动性收紧已经对实体经济产生了重要影响。
毫无疑问，“灰色房贷”的危害更大，与美国次级房贷何其相似，即偿还风险较大的垃圾贷。监管部门必须予以严厉打击，否则就会出现“群蚁溃堤”，危及我国金融安全。除此之外，我国房贷对借款人的偿付能力和意愿审查不严，通常是以收入证明、银行流水来作为审核方式，其实这些造假空间太大、造假成本低，对信用调查仅仅依赖央行的征信系统，并不全面。这也是导致“灰色信贷”暗流涌动的一个重要原因。
美国吸取次贷及金融危机中的教训，银行收紧了房贷的审核标准，想得到房贷是一件十分不容易的事情。银行需要严格审核贷款人偿付房贷的能力和偿付房贷意愿。前者贷款人要用文件证明其纳税收入，财产和房租支出等财务状况。后者要查贷款人的信用分数。银行最重要的是审核贷款人的报税资料。在报税资料之外，银行还可能要求会计师对小生意贷款人作出财务报告。
与之相比，我国房贷对贷款人偿付能力的审核方式还是处于“牛栏关猫”的阶段，不利于我们防控房贷所带来的信贷风险甚至是金融风险。从某种意义来说，投资者的冒险才是“灰色房贷”的源头，切实提高偿付能力及意愿的审核标准才是“堵源头”之举。
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