观察近期全国各地的楼市调控政策，可以看出部分三四线城市也加入了政策收紧的大军中。这些三四线城市主要是地级市，其出台的包括限购限售在内的收紧性政策，目的很明确，即积极化解当前持续膨胀的房价上涨压力。以桂林市9月26日发布的《关于加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》为例，政策中的核心内容是，购房人(以家庭为单位)在桂林市区(不含雁山区和临桂区)购买第三套及以上新建商品住房的，须取得不动产权属证书满两年后方可转让。我认为，这项政策出台与桂林房地产市场高库存、投资投机需求强于本地自住需求等特征是密切相关的。三四线城市限售等政策的逐步出台，正反映了此类城市基本面正发生的变化。

 

三四线城市楼市缘何走强？

 

三四线楼市基本面发生的变化，也体现在近期全国重点三四线城市去库存周期或存销比等数据上。观察2010年以来的数据，除个别月份波动外，三四线城市的存销比总体上是高于一二线城市的，但经过近8年的市场调整，当前三四线城市该指标和一二线城市相趋近，总体上都为10个月左右的水平。各类城市之间的去化周期差异在减少，市场分化的特征不断减弱，从侧面也体现了去库存的战略是积极有效的；相比过去偏高的水平，当前三四线城市的去库存周期数据已经降低至历史最低点；此外，从国家统计局的全国70城房价指数也可以看出，有的三四线城市的价格增幅甚至赶超了一二线城市。

 

三四线城市楼市以上种种变化，我们可以通过需求因素、政策措施、城市发展情况三方面进行分析。

 

第一是需求因素影响。三四线城市的房地产项目从过去的烫手山芋变为香饽饽，自然有需求增长的刺激。此类需求包括：城镇化概念下的新市民购房需求、棚改和旧改下的刚性购房需求、本地较为合理的改善型购房需求、外溢的夹带投资投机属性的购房需求等。此类需求释放，容易带来房源的加快去库存。第二是政策措施作用。以上海周边的典型城市浙江海宁为例，此类城市过去是非热点购房区域，但现在在周边城市包括上海、杭州、嘉兴、嘉善等城市购房政策相对紧的情况下，海宁的购房政策反而显得宽松了，这个时候再凭借一些城际铁路等概念，楼市容易火爆。这种作用在一些经济发达的三四线城市中表现尤为明显。第三是城市发展情况变化。三四线城市现在的基础设施在不断改善，最典型的就是高铁和地铁在不断建设，所以有类似概念的城市，其实城市的居住价值和投资价值都在快速上升，这也会带来市场交易的活跃。

 

过去的十年，我们一直把三四线城市的楼市定义为“丑小鸭”，而现在通过部分城市的发展情况可以看出，“丑小鸭”已经“脱胎换骨”展示出了“白天鹅”的动人一面。当然有些“白天鹅”过于招摇，自然要出台政策管一管，不能让其透支过多的概念，因为城市成长一步到位反而是有害的。

 

“丑小鸭”欲变“白天鹅”也要警惕风险

 

从大周期角度来看，目前可以将三四线楼市分为两类：

 

第一类是周期性调整特征明显的城市，尤其是一些中部的三四线城市，这类城市当前楼市活跃的特征，更多的是周期性调整的结果，后续依然存在会有价格回调或周期性下跌的可能。

 

第二种是持续改善型的城市，此类城市冲破了周期性调整的限制，价值低估的特征被发现，楼市成长具有稳健性和持续性，类似城市主要分布在三大城市群中。从具体城市来看，深圳边上的惠阳、广州边上的清远和肇庆、杭州下辖的桐庐和临安、嘉兴下辖的嘉善和平湖、湖州下辖的南浔、郑州边上的平原新区、贵阳下辖的清镇等，都属于值得观察和关注的三四线城市。当然，从入市的谨慎角度看，类似城市往往也是后续政策容易管控的城市，最典型的就是限售政策容易出台。

 

当然，无论是丑小鸭还是白天鹅，不同的阶段自然都有其不同的可爱之处。相对应地，不同的市场参与者要分析此类城市的发展阶段，既不盲目看空，也不盲目追捧。对待当前诸多三四线城市，要充分意识到此类城市的楼市情况甚至比一二线城市更显得复杂。

 

【专家简介】严跃进，某研究院智库中心研究总监，研究方向为房地产市场与政策，同时对房地产大数据、区域市场投资风险等有独到见解。