中国房地产行业在过去20年经历了长足发展，自1998年启动住房改革以来，中国商品房市场从无到有，20年间，中国在快速城市化进程中，仍然保持了城镇人均居住面积大致每年增加1平方米的迅捷改善，地方政府从土地出让和房地产领域获得了财力补充，金融机构也获益良多。房地产行业成为年销售额逾10万亿元的、对社会经济生活有很大影响力的行业。

 

房地产在带来积极影响的同时，也暴露出其发展不充分、不平衡的问题，带来了部分一线、准一线城市房价高企的压力，甚至一度令人对房屋库存和房地产金融的稳健性产生忧虑。随着中国经济进入新时代，房地产领域也面临转型之痛与机遇。

 

在过去20年，涉及房地产行业的调控政策不少，争议也不少。在党的十九大报告中指出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给，多渠道保障，租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。这49个字为新时代房地产何去何从奠定了战略方向和政策基调。

 

第一，房子是用来住的，不是用来炒的。这一耳熟能详的论断突出强调了住房的功能性，但并没有否定住房的商品属性，回顾1945年以来的美国，道琼斯指数、黄金以及房价的年均复合收益率分别约为7%、5%以及3.1%，除了少部分大城市之外，从长周期看，美国房价的涨幅只是略高于长期通胀而已。在中国，炒房风是快速城市化进程中房地产长效机制不足所致。这样的定调，决定了“房价暴涨论”、“炒房潮”难以卷土重来。

 

第二，多主体供给。房屋供给的主体，既包括市场，也包括中央和地方政府，还可以包括企事业单位和居民自建。在1998年之后，中国逐渐走上了以市场供给的商品房为主的道路。以住宅为例，商品房一度高居住宅供给的90%以上，尽管近年来政府主导的保障房和棚户区改造力度大大加强，但通过市场供给的商品房仍是绝对主体。受到收入约束，不是所有的家庭都有购房能力，但毕竟人人都期待住有所居。从其他国家的实践看，新加坡政府组屋占住宅供应的80%，其他20%为商品房。在欧美，政府也对房屋供应发挥重要作用。在未来，中国房地产供给过度依赖市场，依赖开发商的情况可能会逐渐变化，各级政府在供给侧发挥的作用将上升，并最终形成市场、政府、单位及个人自建等多主体的供给模式。

 

第二，多渠道保障。如果政府作为房地产供给主体而日益活跃，那么这将推动从土地、资金、财税、建造、房屋的分配和运营等各层面，形成明显有别于商品房的平行渠道。就土地而言，有可能形成通过公开市场的获地，也有可能形成保障房、旧城改造、棚户区改造及集体经营建设性用地的单独供地渠道，租赁房屋和可售房屋的供地也将不同。此外，非商品房的供给也需要金融财税政策的配合，例如配套的住房银行的组建，以及租赁房屋的税收制度等。多渠道保障所指向的保障对象，将指向缺乏商品房购买能力的中低收入群体和新市民群体。

 

第四，多层次需求。我们的研究显示，从长周期看，居民收入的高低决定房价的高低，在既有收入分配格局下，居民自有住房率通常是稳定和难以提高的。该比率在欧洲约为70%，在美国则略高于60%。中国居民的自有住房率非常高，但考虑到农民自建房和1998年之前房改房的品质，则至少仍有30%以上的居民不太可能购买商品房，在一二线城市买不起房的居民比率更高。因此中国居民对房屋的需求是多层次的，从豪宅到普通商品房，从可售式保障房到共有产权房，从商品房租赁到公租房等多层次需求现实存在。多主体供给和多渠道保障，恰恰就是为了以更充分均衡的方式，满足“买不起房”的群体的居住需求。

 

第五，租购并举。如果说以前居住需求基本通过买卖商品房来实现，那么未来除了买商品房，还可以购买可售式保障房或共有产权房，也可以通过规范的租赁市场，租房度日，房屋出租主体可能是开发商，也可能是各级政府。中国房屋租赁市场品有望迅速扩张。政策强调的不是人人拥有房屋，而是人人住有所居。这是一个清晰而理性的政策目标。

 

我们需要看到，房地产政策能够解决的问题是有限的，不能对涉房政策寄托太多的政策期待。例如医疗资源和教育资源的不充分和不平衡，通常并不能通过涉房政策解决。就像租售同权并不能根治学区房问题一样，毕竟问题的根源在于优质教育资源的不足，而不在于如何划分学区、业主或租户。我们更需要看到，达成房地产长效调控机制是一个渐进的过程，在推动多主体供给和多渠道保障的进程中，既有的调控政策可能会适度调整，但不会有大的起伏，更不会有方向性变化。从2016年第四季度开始，中国房地产既有模式始终处于承受持续的转型压力之中。