2017土地市场戏路满满。前半场尽管设置“现房销售”、“最高限价”等门槛,却挡不住房企的拿地激情;后半场,政策紧逼,土地供应开闸,加之产业引进等条件捆绑,土地多以底价成交。从一开始的“火爆”到后期的“理性”,2017年济南土地市场在政策高压下终于显现向好发展。

 

土拍先扬后抑

 

去年9月成分水岭

 

2017年12月31日,济南推出21宗土地,其中位于兴隆片区的7宗土地全部流拍,剩下CBD、段店两个片区14宗土地全部以底价成交。作为2017年最后一场土拍,表现十分冷淡,开拍十几分钟就已经结束。

 

兴隆土地爆冷流拍给了市场一大意外,与全年特别是上半年的土地热拍形成了鲜明对比。“去年年底土地市场冷清,地块流拍、底价成交与济南市供应上量有关,2017年打破了以往一区供应独大,各个区域都有土地入市,一定程度上缓解了紧张格局。”业内一地产人士表示。

 

2016年“629”土拍以后,济南土地市场走上了“巅峰时刻”。自此,房企疯狂抢地,部分地块竞价近千轮,楼面价也不断被刷新,这种热度一直蔓延到2017年。去年前三季度,济南多地块溢价率超过150%,转为现房销售,也有地块触发“最高限价”。其中2017年6月12日章丘土拍,最高溢价率达401%,继长清最严土拍之后济南出台新政,居住用地设定“最高限价”;8月份,唐冶土拍之前,济南再出新规,达到最高限价后,网上交易系统自动转为轨道设施建设资金、配建政府储备性安置房面积或市政建设项目竞价方式。

 

政策高压之下,济南土拍溢价率开始降低,9月份复兴30亿底价拍下CBD土地;10月大部分底价成家;12月两次土拍,最高溢价率达85.12%。“随着大量土地入市,加之政策紧逼,房企在拿地方面也出现了观望态度,土地市场重新回归理性。”

 

历城、历下主力供应

 

企业重金土地储备

 

2017年,济南市(不含章丘)共计挂牌出让178宗土地,于2017年成交的共计158宗,总计成交面积5966818平米,折合8950亩,其中居住(含商住混合)地块92宗,共计4297164.5平米,折合约6445.74亩。

 

从2017年全年区域成交情况来看,位于历城区的唐冶片区、潘田片区,以及位于历下区的CBD片区均贡献了上千亩土地,这些区域将成为2018年济南楼市的重点供应区域。在楼面地价方面,2017年楼面地价前十均破13000元/平,其中汉峪居住楼面价破14000,成住宅用地最贵区域,西客站片区也突破万元。

 

值得一提的是,2017年不少企业重金拿地,万达、碧桂园土地储备量均超千亩,万科、龙湖也收获颇丰,4家房企的土地储备均超500亩。从拿地成本来看,碧桂园、万科济南市场拿地成本均超过100亿,龙湖以79亿紧随其后,土地储备量前十房企拿地成本均超29亿元。

 

去年拿的高价地

 

今年或明显分化

 

高地价已是去年土地市场不争的局面。2017年,通过招拍挂成交土地中楼面价TOP10地价均在13000元/平以上,金科汉峪4宗地均上榜,高楼面价集中在汉峪、唐冶及长岭山片区,未来这些将是高价盘的集中地。

 

数据来源:济南市国土资源局

 

2017年供地中,共有52宗土地有竞价情况出现,其中19宗地溢价率超过100%,5宗溢价率超过150%;章丘区有14宗土地溢价率超过100%,7宗地溢价率超过150%,按照济南市土地出让要求,溢价率超过100%,需要项目主体结构完工后方可申请办理商品房预售许可证,超过150%的,需项目竣工验收通过后方可申请办理商品房预售许可证,转为现房销售。

 

2017年不少房企争相做起了“房东”。而现房销售的门槛,让众多中小房企望而却步,央企、国企、战略入济的新进房企成为市场主角。对一部分房企而言,拿地思路已是先拿了再说,豪赌济南未来。“前期通过高融资成本高价拿地的开发商,今年的日子会不好过。”合富辉煌山东分公司副总经理许传明表示。

 

济南市建设部门相关人士透露,今年济南的楼市调控政策仍不会放松,限价政策很大可能也会持续。如此一来,高价拿地的企业想要卖个高价,很难审批通过。该人士还表示,在市场平稳的情况下,这些楼盘将面临很大的销售的压力。