进入九月份，随着济南楼市“凉凉”的呼声越来越多，不少新开盘的楼盘正在以低于市场预期的价格入市，以“抢占”购房者。

 

楼市逐渐转入买方市场，济南的楼市出现了哪些变化?

 

二环南路沿线楼盘竞争激烈

 

上周，位于二环南路兴隆山片区的华润公园九里开盘，吸引了不少业内外人士的关注。六层洋房，价格在18000-21000元/平米之间，项目首推的204套房源去化超九成，让人不得不感慨“抄底洋房”的最佳时机是不是已经到来。

 

公园九里的“便宜”洋房恐怕已经让周边的几个项目感觉到了压力山大。与之相隔不远的鲁能漫山香墅洋房均价在27000元/平米左右，该项目预计9月中下旬加推新房源。有公园九里做对标，漫山香墅的洋房竞争力如何，还要看市场数据再做定论。

 

同样“难受”的还有二环南路沿线南北康片区的万科山望、绿地新里城等项目。

 

据了解，原计划于8月底开盘的万科山望项目，推迟到本月中旬开盘，精装修住宅优惠后的价格预计在22000-23000元/平米之间。万科山望24-34层的高层住宅比公园九里6层洋房的价格每平米要高出三四千元，购房者会作何选择?

 

此前，曾有自媒体分析计算，万科南北康项目的住宅地价8500元/平米加上超高层商业的成本均摊，预计住宅成本单价在18500元左右，甚至“豪言”南北康片区将跨入3万+时代。然而现实残酷，在竞争对手的“夹击”之下，即使万科自带强大溢价功能，3万元的“高价”，22000-23000元/平米价格能否被市场接受，还要看近期的开盘数据。

 

同样难受的还有与万科山望相邻的绿地新里城项目，目前该项目毛坯房的售价在21999元/平米，也是34-30层的高层住宅。该项目的优势是入市相对较早，配套学校较好，有了一定的去化基础。如今面对多个竞争对手，业内人士认为，“楼面价已经很高的绿地新里城想要在二环南路的价格战中突围，难度很大”。

 

新东站片区单价15000元以下新房更受青睐

 

同样存在新品竞争压力的还有新东站片区的多个住宅项目。

 

目前，新东站片区在售楼盘有恒大城、新城香溢华庭、翡丽公馆等项目，以及即将入市的天鸿公园大道、万科正荣天宸、碧桂园CLD凤凰首府、祥泰城三期等项目。

 

其中， 新城香溢华庭精装房价格14980 元/平米起，天鸿公园大道新品入市的精装房价格预计15000元/平米起，恒大城住宅均价21000元/平米起，翡丽公馆的精装住宅价格20000元/平米起。尚未入市的万科正荣天宸、碧桂园、绿城等项目，由于楼面价较高，预计售价也要20000元/平米起步了。

 

然而，据大众网记者了解，目前，该片区单价在20000元以上的楼盘并不好卖，尤其是翡丽公馆的去化一直不算理想，该楼盘负责操盘销售的开发商已经由之前三家合作开发商中的保利换为世茂。业内分析，该楼盘去化不理想的主要原因还是价格在区域内相对较高，市场难以接受。

 

去年在新东站片区高价摘地，即将入市的其他楼盘能否获得市场认可，除了拼品质、拼产品，价格也成为比较重要的因素之一。

 

广友茶城地块俩楼盘“贴身肉搏”

 

近日，济南张庄路和堤口路交会处的龙湖天琅项目传出精装变毛坯的消息，价格从之前22000元/平米的精装房改为价格2万元以内的毛坯房，引发了多方关注。

 

与此同时，与龙湖天琅紧邻的力高君御世家“不甘落后”，精装变毛坯，甚至打出了14999元/平米的营销价格，“贴身肉搏”的态势已经非常明显，一口气降四千的“低姿态”让购房者“意外”。价格从19000元/平米直接降到15000元/平米，力高君御世家被称为济南典型的价格出现“松动”的楼盘。

 

据了解，由于竞争激烈，像君御世家这样从精装房重返毛坯房的项目在济南并非第一家。三盛国际公园、中新国际城等楼盘均出现了精装房重回“毛坯时代”的市场现象。

 

另外，据爆料，长岭山片区的璟园出现了成本价销售的苗头。1.34万/平米的拿地成本加上2.55万平方米的安置房，璟园预计土地成本在1.7万/平米左右。然而，即使璟园以成本价2.2-2.3万/平米的价格入市，也只是与同片区的旭辉·银盛泰·金域蓝山、万科金域华府等项目价格持平而已;雪山片区的纯新项目星瀚城项目则传出了毛坯房价格为1.3-1.4万的口风，中介的渠道广告“满天飞”，成为该片区的“最低价格”楼盘;唐冶片区的玖瑭府项目则在渠道宣传中出现了16000元/平米的字眼，虽然该项目的新加推楼盘位置相对稍差，但也与之前开盘18000元/平米的价格相差甚多，在万科翡翠山语、鲁能泰山七号等楼盘的“夹击交锋”之下，玖瑭府也只能暂时以低价“迎击”。

 

高价盘离价格促销还有多远?

 

市场遇冷，济南多个新入市楼盘纷纷降低预期，以低于开盘预期的价格入市。

 

消费者购房的时机到来了吗?

 

合富辉煌山东分公司副总经理许传明认为，从短期来看，市场会从楼市火爆期的供应主导转变为需求主导，成交表现逐步回归常态。楼盘的竞争压力有所加大，购房者的反应更加平淡，不排除部分项目价格会通过促销的方式做一定程度的调整。

 

世联行山东区域总经理朱江坦言，楼市已经发生了根本的变化。购房者认为房价不会再上涨，观望者越来越多，“可买可不买变成了晚买，售楼处的看房量下降明显”。虽然开发商推出了越来越多的促销手段，甚至是“以价换量”，但都难以改变楼市“降温”的现实。