融创·东山府开盘去化80%、新城·悦隽风华开盘去化84%……近日，彩石唐冶片区楼盘开盘的高去化率引发关注，在楼市相对平淡的时期，为什么上述楼盘开盘的去化率如此之高？记者调查得到的答案是：上述楼盘价格相对便宜。记者走访济南东部相邻的彩石、唐冶、高新东区多个楼盘发现，价格相对较低的楼盘卖的更好，而像中铁城等高价拿地高价销售的房企，正在成为片区内当之无愧的“站岗”楼盘。

 

彩石楼盘：融创·东山府PK中铁城，价格便宜者卖的更好

 

10月20日，位于彩石片区的融创东山府进行了首次开盘，来自合富辉煌的数据显示，项目首开推出115套房源，当天成交92套，去化率80%，7-9层洋房成交均价18500元/平米。

 

近日，记者在彩石片区踩盘时注意到，前往融创·东山府看房的市民明显比中铁城多了不少。据悉，项目一期B2地块已经开盘，洋房主力户型在140-200平米之间，价格在一万七八左右。

 

融创·东山府项目沙盘

 

与中铁城的纯住宅属性不同，融创·东山府项目与产业搭配，同时预留了商业开发地块。在今年1月份的首场土拍中，历城控股与融创联合摘得位于彩石片区的超算中心地块。超算中心包含两宗商业及两宗居住用地，住宅用地超220亩，且均为低容积率，其中，B-1地块楼面价为6800元/平，容积率1.25；B-2地块楼面价为7300元/平，容积率1.3，上述两住宅地块就是融创正在开发的东山府项目。与融创·东山府紧邻的济南超算中心科技园项目是经科技部批准成立的千万亿次国家超级计算中心之一，被称为济南“最强大脑”，目前主楼已经全部封顶，将建设成国际一流的超算产业集聚区。

 

与融创·东山府形成鲜明对比的是中铁城项目。2016年，中铁联合体在彩石片区摘得土地的住宅楼面价为13064元/平米，成为当年的楼王地块。“拿地一时爽”，由于成本高企导致销售困难，如今，中铁城恐怕已经成为片区内当之无愧的“站岗”地块。

 

记者在中铁城调盘时了解到，目前，项目有别墅、洋房、小高层在售，其中，合院别墅850万元/套起，精装小高层20000元/平米起，精装修洋房价格在30000元/平米左右。对比可见，中铁城精装17层小高层的价格已经超出融创东山府7层洋房的价格。记者在售楼处注意到，悬殊的价格差别使得中铁城更加少人问津，售楼处冷冷清清。

 

 

 

中铁城部分房源数据，从数据来看，销售情况并不理想

 

与中铁城一路之隔的还有众美·观山壹号院项目，来自贝壳新房的数据显示，众美·观山壹号院在售的面积140平米左右户型价格14500元/平米左右，也成为中铁城小高层户型的有力竞争对手。不过，尽管价格便宜，但一直以来受制于资金实力、开发商口碑等因素的影响，众美观山壹号院受关注程度相对较低，而最近被曝出的《每平低于首开价3500元，济南众美理财协议卖房违规收款数亿元》的报道，更是让购房者对其望而却步。

 

一个不争的事实是，彩石片区内目前配套缺乏，配套发展还处于初期阶段，未来几年尚待完善，这也是片区的短板之一。

 

唐冶楼盘低至11000元/平米？新城·悦隽风华或着急回款，价格创片区新低

 

与彩石片区改善型楼盘动辄近20000元/平米的价格相比，唐冶片区因为多以刚需楼盘为主，价格要低的多。

 

以新城·悦隽风华为例，根据合富辉煌（10.14-10.20）的周报数据，新城·悦隽风华在最近一次洋房加推中，44套119平米的三室户型当日成交37套，去化率84%，价格在12500-13000元/平米之间，顶层11000元/平米；执行电商交3万抵6万，按时签约98折，资料齐全99折的优惠政策。有网友爆料，10月30日晚，新城·悦隽风华加推119平米户型的11层洋房房源，单价低至11000元/平米。业内人士认为，从上述价格来看，与唐冶片区其他楼盘相比，新城·悦隽风华明显是在“低价走量”。

 

合富辉煌统计数据

 

10月21日，有自媒体曝出新城·悦隽风华项目跌破12000元/平米、强制收取电商费用的消息。不过，记者在电话采访新城方面相关负责人时，对方以开会为由，未给出正面回答。而据知情人士透露，新城目前的回款压力确实较大，为了加快回款，不惜以价换量，冲击年度任务，成为片区内的低价楼盘。如此看来，新城·悦隽风华的低价销售策略也是无奈之举。

 

除了新城·悦隽风华，唐冶片区还有玖唐府、鲁能·泰山七号、万科·翡翠山语、远洋·天著春秋、保利·和唐悦色、龙湖·九里晴川、龙湖·景粼原著等在售住宅项目，除了前期开盘较早的玖唐府、鲁能·泰山七号等销售状况不错，在高价拿地之后开发的楼盘项目普遍面临价格高、销售难的问题。

 

高新东区楼盘扎堆，走差异化路线避开竞争

 

在济南东部，与唐冶片区、彩石片区较近的高新东区也是开发商扎堆、竞争激烈的区域之一。

 

近日，记者接到高新东区某刚需楼盘渠道推销电话，称该楼盘的渠道均价10000元/平米，部分房源甚至低至9038元/平米。从该楼盘的销售价格来看，9000元出头无疑已是区域最低住宅价格。记者调查了解到，目前，该楼盘售楼处的报价为10500元/平米，而该价格已经持续了一年时间未有变化，可见区域目前的销售状况也并不尽如人意。

 

现阶段，高新东区有劝学里、重汽·翡翠雅郡、万科如园、龙湖·春江彼岸、中海·云麓公馆、海信·彩虹谷、金茂墅、融创·望岳府等多家楼盘在售，涵盖了别墅、洋房、小高层、高层等物业类型。楼盘多了，竞争也无形中变得激烈起来，该区域的楼盘价格也相对较为稳定。以龙湖春江彼岸为例，目前销售均价为12000元/平米，这一价格与当时的开盘价格相比，也未有明显上涨。

 

业内人士认为，无论从高新东区的未来规划，还是楼盘的产品类型来看，该区域的整体发展定位还是很高的，片区内楼盘也以高端改善类产品为主。在产业和人才聚集的高新东区，随着楼盘进入集中开发期，从长期来看，济南高新东区或将是十年前“高新区的翻版”，发展潜力巨大。

 

综合上述三个地理位置较近的区域住宅存量情况来看，济南东部的销售竞争压力不可回避。业内人士认为，从目前的价格来看，济南的整体房价已经处于底部区间，下行空间已经不大。预计未来一段时间内，新房价格将会保持在稳定状态。