今天央行公布了1年期和5年期的LPR，其中1年期LPR由4.15%下调至4.05%，下降10个基点，5年期LPR由4.8%下调至4.75%，下调5个基点。
其实本次降息早有预兆，2月17日央行MLF操作，利率就下降了10个基点。
按照目前各地一二手房实际执行利率计算，本次降息以后每月房贷约减少30元，不过一个汉堡的价格，这种幅度的降息对掏空6个钱包的购房者来说可谓杯水车薪。
的确是降息了，可惜降幅不大。
不过，我发现身边有很多朋友都非常乐观，觉得又要开始大放水了，对楼市是重大利好。
虽然我们看好楼市，但是面对当前这种非理性的情绪，特别是有些人希望抄底一夜暴富的投机心理，我还是想谈谈我的一些隐忧。
01“房住不炒”没有松动
在去年年底召开的中央经济工作会议中重申了“房住不炒”，要求各地政府在因城施策的基础上提出要稳地价、稳房价和稳预期。
最近三天，统计局、住建部和央行相继发声，强调坚持“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，就是怕政策放松，大家对楼市有太多预期。
虽然自今年2月7日以来全国已经有超15城的地方政府制定了利好房企的政策，似乎是有意的“托市”之举。
但是如果你仔细的去研究这些政策就会发现，这些政策大多是针对开发商缴纳土地出让环节的优惠，包括延长出让金缴纳时间、降低土拍保证金比例等。
各地会如此密集的出台政策，一方面是因为地方财政真的抗不住了，希望通过政策示好，给开发商拍地的信心。
另一方面可以看出，全国各地其实都没法真正在购房政策和信贷政策上进行放松，只能变相让利从供给端稳住楼市。
从历史规律来看，只有市场刺激出强需求，才会有大行情，比如2009年和2015年。
所以这一次是利好， 但还不够大。
02大幅降低按揭利率可能性小
自2019年8月央行首次推行LPR以来，真正影响买房人贷款利率的5年期LPR只下调了两次，而且幅度非常有限，更多的是降低1年期LPR的价格。
所以央行的意图非常明显，就是稳步有效的将资金引入实体经济，而不是要搞大水漫灌，让资金任意进行投机。
而且，1月CPI同比上涨5.3%，创8年来新高，通胀压力也非常巨大。再加上最近A股市场逆势飘红，资金在资本市场聚集的也很多。
未来可能还是低频、小幅、逐步进行降息。
此外，LPR只是基础价格，实际的贷款利率还需要进行加点。
根据融360大数据研究院对全国35个重点城市房贷利率的监测数据显示，2020年1月，全国首套房贷款平均利率为5.51%，为5年期LPR加点71基点。二套房贷款平均利率为5.82%，为5年期LPR加点102基点。
从上面的数据可以看出，你真正的贷款利率降幅不大。
所以政策主要还是在预期层面的，实际落地的效果还需要观望。
03妄图一夜暴富的人都会被教训
从去年年底我就听到一些声音，大家觉得从2016年开始掀起的全国楼市调控政策都开始陆续到期，而且按照以往的楼市周期，今年应该是楼市的大年了，所以要赶在房价飞升前跑步入场抄底，但实际情况是怎样的呢。
据CRIC监测，全国88个重点城市的新房成交量在春节期间（除夕到初六）出现断崖式下降，由节前一周的535万平方米骤降至37万平方米，降幅达93%。而节后一周更降至4万平方米，部分城市甚至出现零成交，可谓相当惨淡。
当然这里面有一些受疫情影响，导致无法看房，交易被阻隔。不过不管是什么原因，这次的疫情对房地产的冲击都是存在的。
这些天和不少购房者交流，我注意到一些微观的新变化，希望各位关注：
一是经过这次疫情，大家对人生可能有了新的认识，很多人可能因此把手中本来用来买房的钱去享受人生了；
其次从这次疫情的应对情况来看，一二线城市的管理水平要明显好于三四线城市，导致很多本来返乡置业人群可能会重新考虑购房需求；
最后受疫情的影响，很多中小企业难以为继，之后可能会迎来失业率的上升，所以大部分人都会现金为王，要在手里存些钱了。
基于上面同样的这些原因，可以想象二手房方面也同样不容乐观。
春节期间，全国7个重点城市二手房成交体量由节前的79万平方米直降为0，可谓瞬间冰封。
所以我们的看法是，虽然B端房企的政策开始放松，对楼市下行有一定的对冲。但是因为C端购房者的需求受影响较大，所以目前楼市还不会因为一两个小利好，就判断出大行情。
那些自住的刚需，在疫情过后会慢慢释放，但是投资需求，因为各种原因还会被积蓄许久，并不会很快出现在市场里。
我们预计，2020年的楼市会前低后高，慢慢走出回暖行情。只有上海、深圳，这些基本面好，原来就在上升周期的城市，才会有结构性行情。
04保持一颗平常心
所以大家对今年楼市可以有预期，但不应该过高预期。
与其整天幻想大牛市，不如多花点时间，趁降息把自己的贷款做好，耐心等待行情的到来。
我这里大概有10条关于贷款的小建议，希望对你有所帮助。
1、楼市依然在宽松期，刚需人群还是按照原来的计划尽快上车；但因为没有大刺激，那些妄图短线投机的高杠杆炒房人群还是歇歇吧；
2、今年楼市不会有大波动，其实是挺适合置换改善需求的，可以现在就可以操作，以小换大，以差换好，你不吃亏的。
3、不要想太多抄底，而是要考虑资产跃升，从三四线置换到一二线，从远郊置换到市中心，从老破小置换到漂亮大房，经过3年静淡市，现在是好资产和差资产价差最小的时候；
4、今年小城市会有很多所谓的75折卖房，但是千万别再动返乡置业的念头，留在一二线城市，以后城市间的差距只会越拉越大；
5、尽量去买比自己实际需要再多一个房间的房子，还有就是要带品牌物业，比如万科、绿城、融创、龙湖，平时没有感觉，真的遇上事了才知道这两点多重要；
6、今年还会有几次降息，但是频率和幅度都不会很大，不用刻意等到降息之后再买房，降息多了，房东心态就会好，让价就不多了，比起利率降低，我们更看重实际成交价；
7、不要担心按老办法执行的贷款利息优惠没有了，过去利率打折，未来将通过加点为负来体现，关键看实际按揭利率有没有降低。
8、不要担心只要一调整，LPR按揭额度就会变动，造成还款不便，以后房贷只会每年变动一次；
9、尽量选择在年初的时候办理贷款，避免在接近年底的时候办理贷款，因为年初额度多，放款快，批出来的贷款成数高，贷款里最重要的就是能贷足，而不是利率便宜多少；
10、注意贷款办理过程中的一些额外收费，银行除了公证费用，其他都不能收，其他千外不要被贷款中介蒙骗。
05最后
好了，说到这里也就差不多了。
请大家记住一句话：
理性，建设性，在当下这个时间点，比什么都重要。
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