日前，国家统计局发布了2020年5月房价数据，济南新房房价上涨，二手房价格与上月持平。记者调查看到，目前济南楼市处于市场盘整期，高端项目与刚需项目销售出现“分化”，单价在2万以下的刚需楼盘不断爆出降价的消息，通过促销优惠撬动购房需求，而2万以上的高端住宅项目则鲜有降价情况，销售均价缓慢走高，销售走势上扬。业内人士认为，开发商的销售策略与购房客群的关注点、敏感点等相关，预计未来一段时间将持续保持高端市场价格稳定、刚需产品以价换量的市场情况。

 

高端住宅销售走势上扬 2季度销量或赶超去年同期

 

据CricBigDataJN数据显示，济南2万以上高端住宅项目销售排行前十分别为：中海天钻、银丰玖玺城、奥体金茂府、中海九嶺南山、复星国际中心、大华紫郡、绿地IFC中央公馆、济南金地华著、华润置地昆仑御、鲁能漫山香墅，既有中海天钻等新近入市的楼市“黑马”，也有银丰玖玺城等流量较大的完善配套大盘，总体来看上榜项目都比较受到购房者的认可。

 

据悉，今年2季度虽然只过去了2个多月，济南2万以上高端住宅市场的成交量已经达到了24.82万方。据分析，尽管6月天气炎热，住宅销量可能受到影响，但开发商在半年业绩冲刺阶段预计不会放松销售节奏，整个2季度的销量存在赶超去年同期的可能。

 

据2018年以来济南单价2万以上高端住宅项目成交价情况表，在当前市场阶段，济南高端住宅市场的整体销售呈现上扬态势，同时受产品不断迭代、房企更加注重品质等因素影响，济南高端住宅市场的销售均价也在缓慢走高。

 

刚需项目降价消息频出 以促销优惠撬动购房需求

 

与2万以上高端住宅项目不同的是，济南市场上的刚需住宅项目则频频传出降价消息。以疫情复工后即传出降价的华润公元九里和融汇爱都紫麟台为例，3月推出的房源当日去化率达到100%，均价分别为13500元/㎡-14500元/㎡和12000元/㎡，低价促销走量的措施得到了购房者的认可。

 

近期，位于济南东部唐冶片区的保利和唐悦色也传出了优惠传闻，叠拼别墅首付1成起，小高层毛坯房源对外释放价格为11999元/㎡起，并送车位储藏室，该价格与周边其他项目13000元/㎡左右的售价形成鲜明对比，备受刚需购房者的关注。

 

据不完全统计，融创文旅城、天鸿万象新天、中海华山珑城、新城悦隽风华、鲁能泰山七号、融汇成锦绣里、绿地国际城、劝学里、中铁逸都国际、海信九麓府、翡丽公馆等项目都曾出现过精装改毛坯、地块变化、清退房源、特价房源等不同形式、不同程度的降价，特别是刚需盘扎堆的新东站、唐冶等热点片区，大部分通过降价来促进销售的项目策略，受到了购房者的认可。

 

业内：高端市场价格稳定 刚需产品以价换量

 

易居(中国)克而瑞数据业务事业部济南机构副总经理张泓在接受采访时表示，出现高端项目与刚需项目售价分化属于正常现象，刚需项目通过降价撬动购房需求，而2万以上售价的高端住宅项目一方面品质更高，另一方面购房者的关注点除了价格，更多的是社区环境、居住圈层等其他要素，大张旗鼓的宣传降价未必能够促进销售，反而是品牌、口碑等更被购房者看重。开发商的销售策略与购房客群的关注点、敏感点等相关。

 

另一方面，高端产品大多是拿地成本较高，加上高端产品精装修、园林等各类成本也都很高，所以降价的空间很小，相对是比较平稳的走势。而刚需产品可能会由精装改毛坯等方法来降低成本，返利于消费者，这样价格会有一个下行的波动。预计未来一段时间，仍将保持高端住宅市场价格稳定，刚需产品以价换量的市场情况。