刚需置业新秀

 

2017年，碧桂园净利润同比增长126%，净经营性现金流连续两年为正，营业额勇超万科，首次登顶中国NO.1。同年12月1日，碧桂园、绿城、正荣等房企在张马屯片区一口气拿下11块居住用地。半数以上块地楼面价超过8000元/㎡，其中3块地楼面价破万，最贵的一块地楼面价更是高达14406元/㎡。此后，张马片区成为了刚需片区的热门选手。

 

/成交价格

 

张马片区位于新东站片区的西侧，北至华山-白泉景观廊道、南至工业北路、西至大辛河、东至开源路，总用地面积约545公顷，这一区域是新东站片区建设的起步区。

/在售项目所在地块

 

张马片区作为刚需置业者的新宠，片区内还存在着很多待开发地块，或许未来还会有更多楼盘出现，具体的可以关注后期的土地出让情况。

 

/张马屯片区未开发地块实拍

 

总体来看，张马片区其实优势与劣势都比较明显，像优势方面，片区内的楼盘基本上都是由大品牌地产商开发，有碧桂园、万科、天鸿等。相对来说，由大品牌房企开发的项目各方面条件更有保障，而且市民会更信赖楼盘品质。整个张马片区的土拍楼面价在7400-12338元/㎡不等，现在销售价格相对于济南其他片区来说偏低，适合刚需用户。教育配套设施方面，规划了足够的幼儿园，小学和中学。公交体系较为完善，R3地铁线现已投入使用，交通较为便利。北侧规划有百泉生态观景走廊，后期发展成熟后，张马片区的宜居指数将有所提升。

 

/片区内教育资源

 

不足的方面，与济南其他成熟片区相比，张马片区还处于发展的初期阶段，配套设施尚不完善。片区内小组团地块为主，小街区规划，楼栋多临街，噪音问题可能会困扰业主。此外，片区内还有一些尚未开发的地块，张马片区开发还需要较长时间，这段时间内业主可能对周边环境会有所不满。毕竟未来建筑施工可能会给周围居民带来灯光、粉尘、噪音等方面的影响。

 

目前张马屯片区主要在售项目有碧桂园凤凰首府、中建蔚蓝之城、时代公馆、万科正荣天宸等。

 

部分在售项目分析

在售项项目价格一览

 

毛坯

 

中建蔚蓝之城：中建蔚蓝之城A4地块7#、10#即将加推，户型涵盖98/109/115/129㎡。目前在售A4地块1/2/3/5/6#楼，户型面积98㎡、109㎡、115㎡、127㎡、129㎡，毛坯交房，高层12500-13000元/㎡，小高层13500元/㎡。

 

璟樾：毛坯房在售，面积100㎡/115㎡/128㎡，价格11000-12500元/㎡；

 

 

精装

 

凤凰首府：济南凤凰首府精装房源。在售高层面积106㎡、119㎡、124㎡，均价约13600元/㎡；小高层面积108㎡、126㎡、136㎡，价格约14000元/㎡；另外叠拼别墅在售，仅剩中叠、下叠户型。

 

时代公馆：精装房源在售，具体面积109㎡/126㎡/129㎡/139㎡/140㎡，高层均价12700元/㎡， 小高层均价13500元/㎡，公摊22%-25%。

 

济南魅力之城：7月18日加推12号楼，18层，2个单元，1梯2户，107㎡、110㎡三室，共72套，精装房，均价14500元/㎡，去化11套。

 

璟樾：精装户型同时在售，面积100㎡、114㎡、117㎡，高层，均价12400元/㎡。

 

锦悦府：目前在售140㎡、128㎡户型，精装交房，公摊约25%，均价14000元/㎡。

 

万科正荣天宸：在售8号、9号楼，户型为105㎡三室、142㎡四室，精装交房，均价14200-14300元/㎡。

 

 

 

项目其他相关信息

 

/相关信息

 

容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。一个良好的居住小区，高层住宅容积率不超过5，多层住宅不超过3，绿地率不低于30%。我们可以看到张马片区的这几个在售项目的容积率都没有超过5，其中碧桂园CLD凤凰首府的容积率最低仅1.77，这可能与其项目业态丰富有关。据悉，碧桂园CLD凤凰首府目前正有别墅产品在售。在绿化用地面积占比方面，中建蔚蓝之城的的绿地率达到了50%。

 

/凤凰首府的别墅产品

 

张马片区的楼盘汇集大量品牌开发商，后期小区物业均由国内知名物业品牌公司管理。其中济南魅力之城和万科正荣天宸是由物业公司排行榜的榜一万科物业管理，碧桂园CLD凤凰首府是由物业公司排行第二的碧桂园物业管理。

 

/2019物业服务企业品牌价值完整名单

 

在交房时间方面，各个在售项目时间不等，购买者可以根据自己的购房需要适当参考。

 

 

张马片区设施配套介绍

 

交通

 

交通方面，张马片区距离CBD片区直线距离大约三四公里，驾车到新东站大约八公里左右。该片区交通体系较为完善，整个片区公交服务率达到了74%，R3地铁线现已投入使用，周边29%的区域步行到地铁站仅需8到10分钟时间。

 

/圈出楼盘为张马片区

 

3月19日，济南轨道交通集团组织召开了奥体西路、奥体中路北延开工动员会。该项目南起工业北路、北至小清河，全长1.76公里，设计车速60公里/小时，双向8车道。集团承担奥体西路北延项目（工业北路至规划二路段）长约1.64公里建设任务。

 

奥体中路北延项目建成后去往新东站和国际金融城速度将大大提升。同时也将大大减轻二环东路的交通压力提升片区内居民出行质量。

 

/奥体中路北延

教育

 

项目附近规划有6所幼儿园、3所小学、2所初中。基础教育配套较为完善，可以让业主的孩子享受到较为优质的教育资源。

 

/教育资源规划

 

商业

 

项目南侧规划有华润中恒未来城，附近有万虹广场，及工业南路的高新万达还有丁豪广场。

 

/商业资源位置

 

医疗

 

项目附近有市立第三人民医院、济钢总医院、山东省立医院东院等。

 

张马片区与雪山片区

 

 

张马片区的刚需楼盘占绝大部分，一百平左右的高层或者小高层的毛坯首付在40万左右。很多朋友会把张马片区与雪山片区做比较，那么我们就来简单的来看一下这两个片区。



/张马片区和雪山片区大致位置

 

从张马片区到高新区东侧的花园东路，距离大概在4.6公里左右。

 

从雪山片区到高新区西侧的凤凰路，距离也在4.6公里左右。

 

/张马片区和雪山片区到高新区距离

 

也就说，如果在高新区的核心区附近工作，那么位于张马片区住房和位于雪山片区的住房，在通勤距离方面是差不多的。

 

如果考虑到济南的东西向狭长，东西向的交通压力要大于南北向这个区位因素的话。那么张马片区的住宅到高新区核心区的的时间成本可能要比雪山片区的住宅低一些。

 

当然，张马片区相较于雪山片区来说也有劣势比如偏于处于发展初期阶段很多配套设施尚不完善等。

 

综合而言，对于在高新区工作，住房刚需的年轻人来说，雪山片区和张马片区都是可以考虑的选择。