今天地产圈最热闹的事，莫过于万科“施舍”泰禾事件了。
本着吃瓜不怕凑热闹的态度，一起来剖这个瓜，毕竟很多人对这事的理解只停留在表面字眼上，瞎狂欢。
壹
万科以全资子公司海南万益与泰禾签订股权转让协议。
泰禾投资向海南万益转让19.9%股份，转让价格为每股4.9元，对应总对价约24.3亿元。
协议约定，过户前一交易日，若泰禾集团股票二级市场收盘价的90%低于4.9元/股的，万科有权要求泰禾按最新收盘做调低处理。
很多读者会疑惑，泰禾不是一直宣称自己手握优质资产吗，为什么泰禾的股权这么便宜，24.3亿，也就一个中小型项目的价格，就能拿下泰禾约20%的股权？
来看看消息公布后的资本市场之一的股市的反应，泰禾股价拉升涨6.5-9.5%之间波动，万科微跌0.6%
谁恨嫁，谁不想娶，一目了然了。如果项目真的优质，何至于如此“贱卖”？
贰
再看看万科对此事的回应：
该笔投资是向行业伙伴伸出援手的投资行为，希望泰禾走出困境，恢复正常秩序。但此次股权转让是否能最终达成，取决于相关先决条件能否满足，仍存在不确定性。
万科真是文化人出身，说话都这么文绉绉的，用天机粗暴点的话直接翻译说：
这笔投资金额不大不小，权当是施舍；能做的我们已经做了，该给牵头的有关部门面子的，也给了；至于最终能不能成，要看泰禾自己能不能争气了。
众所周知，闽系房企中出了资金大问题的福晟，最终的夫家是世茂，闽系房企接盘闽系房企；而同样是世茂，接盘了泰禾前期那些优质的项目，被挑挑拣拣后，泰禾已经没几个像样的项目了。
后来的很长一段时间，泰禾一直在炒概念，从资金问题已经解决，到2020年可能再恢复拿地，从战投方一个接一个，到被一个个打脸。
融创不要、金茂不要；连本土的大国企建发和国贸，都忙着撇清关系；
倒了一个福晟，再倒一个泰禾的话，以后福建的企业家们在全国就很难过了（毕竟还有瑞幸咖啡事件），所以，泰禾年初的申请被驳回了。
泰禾大兄弟啊，你不能倒下，坚持住，为了大福建的大义和名分，明白？
一直坚持到有关部门牵线万科。万科为什么要这么做？
一来，万科手上有真金白银的现金，此次交易若达成，就是现金交易。二来，万科在福建的经营状况大伙可以自行查看，这点才是重中之重。
叁
再来看两个前提条件，万科不愧是老狐狸。
明初富豪沈万三，曾有一句话说：该给地主面子的，给了，但是，我沈万三（万科销售额排名行业第三）也不是净做慈善的啊，不能兜底，要有条件，至于你家傻儿子能不能做到，就看他的了。
前提条件的第一个：
泰禾制定债务重组方案并与债权人达成一致，债务重组方案能支持泰禾恢复正常生产，能支持泰禾可持续经营，并且该债务重组方案能得到泰禾与万科的一致认可。
这个信息量很大，泰禾要完成难度很高，非常高。
制定债务重组方案并与债权人达成一致，债务重组方案要能支持泰禾恢复正常生产。若以今年内到期的555亿元来计算，这个方案现在就可以告吹。
降低到以2019年底的债务数据和融资成本来计算，今年泰禾新增的需偿还利息约96.42亿元。要知道，泰禾今年截止7月份的真实销售额，约70亿元，并不像排行榜上那般好看，泰禾如果觉得不实，我可以公布你们内部真实的销售额报表。
更别说，今年已到期未付款的235.58亿元，尚未支付的6.4亿罚息，还有已知的7亿元员工投资款。
恢复正常生产，北京、上海、杭州等地，到处都是泰禾停工的项目，恢复正常生产的资金量，没有近百亿，能搞定？深表怀疑。
这个债务重组方案，还要万科认可，万一坑太大，水太深，万科不认可呢？那方案就只能黄了。
肆
前提条件的第二个：
万科对泰禾完成法律、财务、业务等尽调，且已就尽调中发现的问题的解决方案和拟议交易的方案达成一致，不存在影响拟议交易的重大问题，同时泰禾的资产、债务及业务等不存在影响公司的重大问题或重大不利变化。
首先，万科要完成尽调及相关工作，这点，2018年下旬已经进驻泰禾总部的东方资产，估计最清楚了。这里不多说，说太透了，有吃官司的风险，找个适当的节点，公布给诸位自行阅读。
泰禾未公布隐形负债，说自己负债机构干净清晰。很不巧，天机手头就有十来份，担保人有董事长及其妹妹等人。
总之，这个有难度，就连早先收购了泰禾项目股权的世茂，都没法搞定，至今仍有争执。
万科制定了以上前提条件，让自己处于可进可退的地步。
若是泰禾达不成两个前提条件，大不了拍拍屁股走人，对地主也有交代，是你家傻儿子自己完不成，不是我万三的原因。
若是泰禾能侥幸达成两个前提条件，那万三就发了，差不多类似于古代的童养媳养成计划。
至于泰禾和万科这笔交易能否最终达成，据手头上的资料，个人持悲观态度。
合着，一群人净喝酒，啤酒，水比酒多的那种，不见菜。毕竟，地主的傻儿子通过各自媒体投放的酒，喝起来没认真品，还真喝不出真实的味道。
点赞
收藏
分享