今年6月底，原兖矿集团旗下，中垠地产40%国有股权及23.4885亿元债权转让项目在山东产权交易中心挂牌，挂牌底价31.3931亿元。值得注意的是，转让之后兖矿依然持有中垠地产60%的股权，位居大股东地位。因此，这次股权转让说是“混改”更为合适。

 

 

 

          7月27日，转让有了结果：在公告期内有一家意向受让方办理了受让登记，拟采取协议转让方式组织交易。9月份，中垠地产40%股权转让项目的接盘方身份，正式浮出水面，为奥园集团。
 

 

        中垠地产在2020年山东省属国企陆续“退房”、混改大景下极受关注。成立于2014年3月的中垠，是兖矿集团全资子公司，总部位于济南，公司业务主要位于山东，并覆盖江苏、上海、广西等省市，在2019年中国房地产开发企业500强榜单中，位列第216位。国企背景、实力雄厚，说中垠是含着金汤匙出生一点也不未过。成立刚6年的中垠地产在混改后如何发展我们现在还不得而知，但纵观中垠在济南楼市的六年之旅，有些地方却不免让人唏嘘感叹。

 

       捂盘五年的中垠广场，错过了高新区最好的商业时代

 

       2014年11月11日，初生牛犊的中垠以3.9亿元的底价摘得位于高新区的一宗商业地块。该地块位于工业南路南侧，舜华路东侧，占地面积43346.5㎡，紧邻高新区管委会。根据规划，项目整体定位为“高新区核心商圈地标性高端商业综合体”，名称初定为“中垠玉谷”，即现在的中垠广场。

 

 

       彼时的丁豪广场开业不满一年，万达广场也才动工，高新区“大商业”模式的雏形刚刚展露。正在外界普遍认为中垠会在此发力，分一杯羹的时候，这宗土地上却没有了动静。时间一下子来到了5年后。

 

        2019年4月11日晚，省台的《问政山东》节目曝光了一组土地闲置问题。在济南高新区某黄金地段，出现一大片闲置空地。记者调查发现，这是济南中垠地产在2014年11月拍下的建设用地。囤地接近5年，工地上依然未有开工迹象。而在此之前的4月2日，中垠方面已将中垠广场的建设周期从2016年6月开工，2019年6月竣工，修改成了2019年6月开工，2021年6月竣工。

 

 

        现在中垠广场正在建设中，建筑主体工程也已基本完成。而在销售另一边，项目目前在售建面29-31㎡一居室公寓，均价12500元/㎡，精装修交付。但从去化效果看，并不是很理想。如今的高新区商业密集，大型广场的辐射作用影响明显，再也不是百花齐放，大家一起打天下的时候了。姗姗来迟的中垠广场，在质疑中错过了高新区最好的商业时代。

 

        撞在“枪口”上，中垠雅苑“捂盘惜售”被处罚

 

        2017年4月19日，济南市下发了《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，内容涉及到住宅限购限售以及限贷等政策。被济南楼市称为“419新政”。新政发布的一周后，就有开发商“中枪”了，便是中垠的中垠雅苑项目。

 

         中垠雅苑是中垠在济南开发的第一个住宅项目，位于济南高新区天辰路与崇华路交叉口。于2014年拿地，2015年开售，总建筑面积19.9万平方米，共计9栋住宅楼，规划高层和小高层房源。而这次中垠雅苑被处罚的原因是因为“囤房居奇、捂盘惜售”。

 

        根据2017年的通报，中垠雅苑除4号楼以外均取得商品房预售许可证，其中1号楼、7号楼分别于2016年7月21日和2015年9月28日取得商品房预售许可证。截至2017年4月，该项目的1号楼和7号楼在已公示的情况下仍囤积大量房源不对外销售。济南市城乡建设委员会对中垠地产给予全市通报批评，暂停该项目网签及4号楼预售许可申请;收回1号楼、7号楼的预售许可证，未售房源改为现售。

 

        中垠雅苑的事例在当年令舆论一片哗然。这个项目陆陆续续卖到了2019年，作为高新区核心区域为数不多的住宅项目，中垠雅苑本应大放光彩，最后却寥寥收场。

 

 

          刷新济南楼面价记录的中垠御苑，进展一度十分缓慢

 

         2016年11月1日，中垠以96296万元的总价竞得高新区徐家旧改项目1宗住宅，竞价266轮，楼面价12403元/平，刷新了当时济南楼面价记录。作为当年的明星地块，徐家庄的这块住宅用地，在中垠手里沉寂了三年之久。

 

          拿地1年零3个月才有消息称已经动工；两年过去了，也只是有零星的挖掘机缓缓运作，施工仍处于初级阶段。开发速度之慢，在济南市场并不多见。

 

 

          除了项目进展十分缓慢以外，中垠御苑本身就值得说道说道。项目位于高新区盛福片区，定位刚需、刚改。周边项目有万科翡翠公园、绿城济南蘭园等。比品质比品牌，在万科和绿城面前中垠略显尴尬；比价格，12403元/平的楼面价在那摆着，中垠压力很大。

 

        目前，中垠御苑的毛坯均价在17000元/平左右，而万科翡翠公园、绿城济南蘭园的精装均价都在25000元/平左右，前者与后二者之间的可比性不大。不过中垠御苑毕竟是新房，与周边的二手房相比还是比较合适的。
 

 

      中垠汉峪地块一年无进展，增资引外援

 

       2017年8月11日，中垠旗下中垠鑫熙置业成功竞得高新区汉峪片区的一宗商业、两宗住宅土地，总面积9.5万平方米，约合142亩。一年后，与中垠同期在汉峪拿地的泰禾济南院子已经开盘，保利的和光山语、金科的东方博翠工程规划也都已公示。只有中垠的地块，不出所料的没有重大的工程进展。

 

       但在2018年6月的时候，中垠鑫熙置业在济南产权交易中心发布增资扩股公告，拟募集资金总额10310万元，其中拟新增注册资本5385万元。增资成功后，中垠占股65%，投资方占股35%。显然，中垠打算引进外援一起来开发汉峪项目。

 

       到了9月21日，中垠汉峪项目的工程规划规划终于公示，在这段时间里，中垠鑫熙也已悄然完成了增资，而增资方则是龙湖。引人关注的是，中垠汉峪地块将与龙湖联手开发，龙湖操盘，案名龙湖舜山府。

 

 

        这几年的房地产市场，不少房企都在忙着“高周转”，但中垠地产这家山东本土房企的开发效率着实不高，其在济南区域的项目均进展较慢，常常被冠以“龟速”的字眼，而在地产开发过程中出现的错误也为人所诟病。或许大可不必如此，国企背景，天生骄傲的中垠地产完全有条件可以像其他同类型房企一样，站稳市场，打造自己的一方水土。只是现在来看，这些还任重道远。

 

       我们不得而知也不能无端揣测中垠内部是否存在怎样的问题，但就在济南市场中的表现来看，中垠的成绩算不上优秀。六年时间里，中垠“跌跌撞撞”一路 走来，正慢慢消耗着济南楼市对它的期望。如今，中垠地产已经完成了混改，未来会有怎样的发展模式和方向，值得行业期待。