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天生骄傲的中垠地产,在济南“跌跌撞撞”了六年

2020-10-14 18:43 来源:融房网 点击:

 
         今年6月底,原兖矿集团旗下,中垠地产40%国有股权及23.4885亿元债权转让项目在山东产权交易中心挂牌,挂牌底价31.3931亿元。值得注意的是,转让之后兖矿依然持有中垠地产60%的股权,位居大股东地位。因此,这次股权转让说是“混改”更为合适。
 
 
中垠地产01
 

          7月27日,转让有了结果:在公告期内有一家意向受让方办理了受让登记,拟采取协议转让方式组织交易。9月份,中垠地产40%股权转让项目的接盘方身份,正式浮出水面,为奥园集团。
 
中垠地产02
 
        中垠地产在2020年山东省属国企陆续“退房”、混改大景下极受关注。成立于2014年3月的中垠,是兖矿集团全资子公司,总部位于济南,公司业务主要位于山东,并覆盖江苏、上海、广西等省市,在2019年中国房地产开发企业500强榜单中,位列第216位。国企背景、实力雄厚,说中垠是含着金汤匙出生一点也不未过。成立刚6年的中垠地产在混改后如何发展我们现在还不得而知,但纵观中垠在济南楼市的六年之旅,有些地方却不免让人唏嘘感叹。
 
       捂盘五年的中垠广场,错过了高新区最好的商业时代
 
       2014年11月11日,初生牛犊的中垠以3.9亿元的底价摘得位于高新区的一宗商业地块。该地块位于工业南路南侧,舜华路东侧,占地面积43346.5㎡,紧邻高新区管委会。根据规划,项目整体定位为“高新区核心商圈地标性高端商业综合体”,名称初定为“中垠玉谷”,即现在的中垠广场。
 
中垠地产03
 
       彼时的丁豪广场开业不满一年,万达广场也才动工,高新区“大商业”模式的雏形刚刚展露。正在外界普遍认为中垠会在此发力,分一杯羹的时候,这宗土地上却没有了动静。时间一下子来到了5年后。
 
        2019年4月11日晚,省台的《问政山东》节目曝光了一组土地闲置问题。在济南高新区某黄金地段,出现一大片闲置空地。记者调查发现,这是济南中垠地产在2014年11月拍下的建设用地。囤地接近5年,工地上依然未有开工迹象。而在此之前的4月2日,中垠方面已将中垠广场的建设周期从2016年6月开工,2019年6月竣工,修改成了2019年6月开工,2021年6月竣工。
 
中垠地产04
 
        现在中垠广场正在建设中,建筑主体工程也已基本完成。而在销售另一边,项目目前在售建面29-31㎡一居室公寓,均价12500元/㎡,精装修交付。但从去化效果看,并不是很理想。如今的高新区商业密集,大型广场的辐射作用影响明显,再也不是百花齐放,大家一起打天下的时候了。姗姗来迟的中垠广场,在质疑中错过了高新区最好的商业时代。
 
        撞在“枪口”上,中垠雅苑“捂盘惜售”被处罚
中垠地产05
 

        2017年4月19日,济南市下发了《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,内容涉及到住宅限购限售以及限贷等政策。被济南楼市称为“419新政”。新政发布的一周后,就有开发商“中枪”了,便是中垠的中垠雅苑项目。
 
         中垠雅苑是中垠在济南开发的第一个住宅项目,位于济南高新区天辰路与崇华路交叉口。于2014年拿地,2015年开售,总建筑面积19.9万平方米,共计9栋住宅楼,规划高层和小高层房源。而这次中垠雅苑被处罚的原因是因为“囤房居奇、捂盘惜售”。
 
        根据2017年的通报,中垠雅苑除4号楼以外均取得商品房预售许可证,其中1号楼、7号楼分别于2016年7月21日和2015年9月28日取得商品房预售许可证。截至2017年4月,该项目的1号楼和7号楼在已公示的情况下仍囤积大量房源不对外销售。济南市城乡建设委员会对中垠地产给予全市通报批评,暂停该项目网签及4号楼预售许可申请;收回1号楼、7号楼的预售许可证,未售房源改为现售。
 
        中垠雅苑的事例在当年令舆论一片哗然。这个项目陆陆续续卖到了2019年,作为高新区核心区域为数不多的住宅项目,中垠雅苑本应大放光彩,最后却寥寥收场。
 
中垠地产06
 
          刷新济南楼面价记录的中垠御苑,进展一度十分缓慢
 
         2016年11月1日,中垠以96296万元的总价竞得高新区徐家旧改项目1宗住宅,竞价266轮,楼面价12403元/平,刷新了当时济南楼面价记录。作为当年的明星地块,徐家庄的这块住宅用地,在中垠手里沉寂了三年之久。
 
          拿地1年零3个月才有消息称已经动工;两年过去了,也只是有零星的挖掘机缓缓运作,施工仍处于初级阶段。开发速度之慢,在济南市场并不多见。
 
中垠地产07
 
          除了项目进展十分缓慢以外,中垠御苑本身就值得说道说道。项目位于高新区盛福片区,定位刚需、刚改。周边项目有万科翡翠公园、绿城济南蘭园等。比品质比品牌,在万科和绿城面前中垠略显尴尬;比价格,12403元/平的楼面价在那摆着,中垠压力很大。
 
        目前,中垠御苑的毛坯均价在17000元/平左右,而万科翡翠公园、绿城济南蘭园的精装均价都在25000元/平左右,前者与后二者之间的可比性不大。不过中垠御苑毕竟是新房,与周边的二手房相比还是比较合适的。
 
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      中垠汉峪地块一年无进展,增资引外援
 
       2017年8月11日,中垠旗下中垠鑫熙置业成功竞得高新区汉峪片区的一宗商业、两宗住宅土地,总面积9.5万平方米,约合142亩。一年后,与中垠同期在汉峪拿地的泰禾济南院子已经开盘,保利的和光山语、金科的东方博翠工程规划也都已公示。只有中垠的地块,不出所料的没有重大的工程进展。
 
       但在2018年6月的时候,中垠鑫熙置业在济南产权交易中心发布增资扩股公告,拟募集资金总额10310万元,其中拟新增注册资本5385万元。增资成功后,中垠占股65%,投资方占股35%。显然,中垠打算引进外援一起来开发汉峪项目。
 
       到了9月21日,中垠汉峪项目的工程规划规划终于公示,在这段时间里,中垠鑫熙也已悄然完成了增资,而增资方则是龙湖。引人关注的是,中垠汉峪地块将与龙湖联手开发,龙湖操盘,案名龙湖舜山府。
 
中垠地产09
 
        这几年的房地产市场,不少房企都在忙着“高周转”,但中垠地产这家山东本土房企的开发效率着实不高,其在济南区域的项目均进展较慢,常常被冠以“龟速”的字眼,而在地产开发过程中出现的错误也为人所诟病。或许大可不必如此,国企背景,天生骄傲的中垠地产完全有条件可以像其他同类型房企一样,站稳市场,打造自己的一方水土。只是现在来看,这些还任重道远。
 
       我们不得而知也不能无端揣测中垠内部是否存在怎样的问题,但就在济南市场中的表现来看,中垠的成绩算不上优秀。六年时间里,中垠“跌跌撞撞”一路 走来,正慢慢消耗着济南楼市对它的期望。如今,中垠地产已经完成了混改,未来会有怎样的发展模式和方向,值得行业期待。
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

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