1月4日，济南市住房和城乡建设局发布《济南市物业管理条例（征求意见稿）》（以下简称《条例（意见稿）》），公开向社会征求意见。记者注意到，《条例（意见稿）》明确了业主大会的成立条件以及主要职责，包括业主委员会的主要职责等。同时规定，物业服务合同终止的，原物业服务人不得以业主欠交物业服务费用，或者对业主大会、业主委员会以及行政主管部门的决定有异议等为由拒绝办理交接。

 

符合这些条件，可以召开首次业主大会会议

 

《条例（意见稿）》提出，一个物业管理区域设立一个业主大会。物业管理区域业主不足十人，经全体业主一致同意并作出书面决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

 

符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会会议，设立业主大会:业主已入住面积的比例达到百分之五十以上；业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。

 

下列事项由业主大会会议作出决定：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选举或者更换业主委员会委员和候补委员；选聘和解聘物业服务人；使用建筑物及其附属设施的维修资金；筹集建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；管理、使用共有部分收益；确定或者调整物业服务内容、服务标准和服务价格；确定业主委员会委员津贴或者补助的标准，对业主委员会主任实施任期、离任经济责任审计；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

 

业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，每年至少召开一次。经百分之二十以上业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

 

业主大会会议可以采用书面形式或者通过互联网方式召开；采用互联网方式表决的，应当通过市住房和城乡建设主管部门建立的电子投票系统进行。召开业主大会会议的，业主委员会应当于会议召开十五日前通知全体业主，将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等在物业管理区域内显著位置公示，并报物业所在地的居民委员会。居民委员会应当派代表列席会议。

 

业主大会会议未能形成相关决议决定，以及业主就会议议题内容存在重大意见分歧的，业主委员会应当及时向社区党组织报告。业主大会会议不得就已公示议题以外的事项进行表决。

 

业主委员会委员有这些行为，将被罢免并罚款

 

《条例（意见稿）》提出，业主委员会由业主大会选举产生，由五至九名委员组成，组成人数为单数，具体人数根据该物业管理区域的实际情况确定。同时，业主委员会委员不得有下列行为：阻挠、妨碍业主大会行使职权或者拒不执行业主大会决定；以虚列支出、虚报账目等方式挪用、侵占业主的物业专项维修资金、公共收益等共有财产；虚构、转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关文件、资料；擅自使用业主大会、业主委员会印章；违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务人签订、修改物业服务合同；侵占、挪用业主共有财产，将业主共有财产借贷给他人或者以业主共有财产为他人提供担保；索取、收受建设单位、物业服务人等与其履行职务有利害关系的单位或者个人提供的利益或报酬；为在本物业管理区域提供服务的物业服务人承揽、介绍相关业务或者推荐他人就业；泄露业主信息，发布违反法律法规、社会公共秩序的不实言论、信息；拒不执行街道办事处（镇政府）、相关主管部门关于本物业管理区域的整改要求或者人民法院有关裁判；违反物业服务合同和管理规约，拒不交纳物业服务费用、停车费和专项维修资金等费用，或者诱导、鼓动其他业主不交纳相关费用；侵害业主合法权益的其他行为。

 

业主委员会委员有前款情形之一的，由街道办事处（镇政府）责令业主委员会提请业主大会罢免有关委员资格。在委员资格被罢免前，业主委员会应当停止该委员履行职责，并向业主公示。罢免业主委员会委员时，应当允许其提出申辩并记录归档。

 

业主委员会委员有下列情形之一的，由业主委员会决定中止其职务，并予以公示，提请下次业主大会会议审议决定终止：不履行业主义务、不遵守管理规约，经劝阻后拒不改正的；一年内无故缺席业主委员会会议总次数半数以上的；本人、配偶及其直系亲属在为本物业管理区域提供物业服务的企业任职；在任职期间被列为失信被执行人的；其他不宜担任业主委员会委员的情形。

 

业主委员会未依照前款规定作出中止职务决定的，由街道办事处责令限期作出；逾期未作出的，由街道办事处（镇政府）作出中止相应人员职务的决定。

 

业主委员会委员违反上述规定的，处一万元以上五万元以下罚款；侵害业主合法权益，给业主造成损害的，应当承担相应的赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

 

原物业服务人不得以业主欠交物业服务费用等为由拒绝办理交接

 

《条例（意见稿）》提出，物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。

 

物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域。原物业服务人不得以业主欠交物业服务费用，或者对业主大会、业主委员会以及行政主管部门的决定有异议等为由拒绝办理交接。

 

物业服务人拒不移交相关资料、资金和物品，或者拒绝撤出物业管理区域的，业主委员会或者业主可以向街道办事处和区县住房和城乡建设主管部门报告，并可以向辖区公安派出所请求协助，或依法向人民法院提起诉讼。物业服务人有破坏设施设备、毁坏账册等违法行为的，由公安机关依法处理。

 

新物业服务人不得强行接管物业，按照约定承接物业时，应当对共有部位、共用设施设备进行查验。物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。

 

物业管理区域内规划用于停放机动车的车位（库），应当首先满足业主的需要。业主、物业使用人要求承租建设单位未出售或未附赠车位（库）的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。在满足业主、物业使用人需要后，建设单位将车位（库）出租给物业管理区域外的单位和个人的，其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。

 

对业主要求承租的车位（库）只售不租的，由区县住房和城乡建设主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处五万元以上二十五万元以下罚款。

 

占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车，以及相关收费和管理事项，由业主共同决定。利用物业共有部位、共有设施设备进行经营，应当符合法律、法规的规定，经业主共同决定。利用物业共有部位、共有设施设备产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。