一平方能降5000？济南进入三季度了来，客户骤减，多个片区和项目开始降价收客回款，楼市一片凉凉的感觉在漫延。
大济南楼市怎么了？下半年，甚至年底前看样子说不定会跌成一地渣渣？
别说是炒房，现在的刚需自住，也在四处观望。为什么？市场在发生变化，国家的调控信号太明显，市场信心被打散了。最绝的是各种政策的组合拳下，让房子流通性变差了，二手房市场更是有价无市，相互影响下，新房市场也是一片凄凉。
01
济南很多房源已经出现了降价
大家都知道当前楼市的主旋律就是调控调控再调控，但过去一段时间以来，无论怎么调控，房价该涨还是涨。只是18年来的这次完全不一样，特别是去年以来，市场一直在持续波动。
济南很多房子已经出现了降价，甚至一平方最多降价5000，刚需市场也不再是那么坚挺，都在松动。
/济南降价情况一览
郭店片区的荣盛华府，现房8800到9000，期房8500到8800。这个价格的房源真是在济南好久不见，这个项目开盘价格都在12000左右。
唐冶世茂的大平层直接掉到了骨头价的5900，成本都包不了。
像绿地新里城，价格从一万九降到了一万五千五。清盘特惠时更是达到了一万五，据置业顾问描述低于市场30w。
招商滨河府前些天推出几套抵账房，明显看出价格出现松动，130+户型，价格21000+，同样的楼层，月初还是23200左右，抵账房比月初降价近2000。离他不远的阳光城檀悦价格更是便宜。首开时宣称精装18900元起，均价2w。后来虽然价格上有出入，但还是盛福片区最便宜的房子，据了解2#楼均价21000左右，1#均价22000左右。
此外，和谐片区新城时光印象降价4000，药山片区三箭润景园 降价4000，从1.5w降到现在1.2w。
02
房企回款，贷款不放，年底任务考核都在挤压房价
就房企情况来看，回款压力越来越大，年底大家都缺钱，特别是三条红线压力，一切都是为了回款。年底任务考核也要求各房企加大力度全力销售，多数房企会放水，价格就是第一选择，用价格换取销量。
就银行来说，最近的调整来说，银行方面的影响因素就有三个。房贷利率上浮，放款周期延长，贷款审核严格。
目前济南多家银行的房贷收紧、利率上行。其中四大行首套房贷款利率不低于5.5%原为5.4%，二套房贷款利率不低于5.9%原为5.5%；其他股份制银行为5.25—5.6%。同时，也有银行因为额度“告急”暂停了房贷业务。
/济南部分银行目前贷款利率
此外，银行贷款额度普遍较为紧张，放款周期延长。华夏银行表示今年没有额度，需要等6个月左右。
而且贷款审核更加严格了。以前，部分流水不符合要求的贷款人提前伪造半年的假流水，由于银行的审核并不严格，大概率还是可以通过的。而如今，买房者不仅要提供半年的流水，还被要求80%的资金来源与家庭自有资金。
以前夫妻双方共同还款，次贷人征信不体现负债，现在则作为共同还款人，二者征信均体现负债。即便离婚，非主贷人再次买房属于有房有贷，首付80%，离婚后也无法低首付购房。
银行一套组合拳打出来，首先受影响最大的就是有改善需求的房主。二套房的首付需要60%对于他们来说，大部分是要卖掉手中的二手房才能攒够的。
首先自身的二手房与新房的博弈中又处于劣势，再加上原本二手房交易的银行放款周期已经延长至4-7个月。因而卖房周期加放款时间最快也得需要半年至一年时间。
这就影响大大影响了房源的流通性。
对于刚需购房者来说，他们会担心月供压力的增大，观望时间拉长。虽然首套房贷款利率只调整了1%，但是通过计算了解到，按照银行贷款100万元等额本息还款30年计算，按照6月份房贷利率5.4%计算，每月需还款5615.31元；在房贷利率调整为5.5%后，每月还款5677.89元，相对于房贷利率未调之前，每月多还62.58元。
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