最近济南地产市场监管提速，恒大、绿地、万科、绿城都有被罚，前段时间，拯救济南多个烂尾楼的历下控股在官网接连发布招标信息，将对中国盒子进行改造，这意味着该项目业主收房入驻终于有了盼头。

 

不禁让人感慨，如果烂尾楼都能得到妥善解决该多好。可惜不同的烂尾楼所面临的问题各有不同，不能一概而论，可谓几家欢喜几家愁，近期众美观山壹号院的业主正被一些问题闹得焦头烂额。

 

众美济南项目为什么会烂尾，

涉及房产监管和金融监管是否违规，

数亿资金去向成谜

 

停工的众美工地

 

众美观山壹号院项目从一开始就不大顺利，该项目的地块由济南融基置业有限公司于2015年2月以底价摘得，居住用地楼面价1950.03元/㎡。拿到地块后开发进展缓慢，2017年开始才逐渐有了动静，项目于2018年11月正式首开。

 

说起众美观山壹号院的烂尾原因还需要从拿地企业开始追溯。

 

2017年之前，济南融基置业的股东虽然有变更，但是基本上变化不大，2017年3月30日显示出现大规模变更，有多个股东退出，后续山东众美房地产开发有限公司也加入到股东行列。最终，众美以18.56亿元收购了融基置业70%的股权及三阳家具项目全部股权，山东众美房地产成为融基置业第一大股东。

 

众美这家企业以其独特的开发模式在房地产业内成为很特殊的存在，与传统房企的开发模式相比众美的“买房众筹定制”模式别具一格，还曾荣膺“中国责任地产百强”，但特殊的开发模式也埋下了隐患，再加上来自“欲望”的催化剂，暴雷成为归宿。

 

欲望对人来说都是通病，每个人都有欲望，众美的决策者也不例外，这家原本在河北石家庄搞众筹定制的房企在小试几次成功后逐渐向外扩张，从石家庄到北京，再到天津、济南等其他城市。

 

众美模式的暴雷让还在建设中的楼盘成为烂尾，济南比较惨，作为众美迅速扩张期选中的城市，无法继续开发的楼盘坑惨众多业主，除了历城区的众美观山壹号院外，章丘区众美书香华府的业主也深受其害。

 

归根结底，众美在济南项目烂尾的原因无外乎决策者对开发版图野心爆棚，迅速扩张导致开发模式的弊端在市场上遇到了问题，最终资金链断无力承担继续开发的责任，暴雷的连锁反应使其正在开发的项目都出现难以挽回的问题。

 

当然，也有人认为这是对房产和金融监管漏洞的利用，实际上众美就是一直在违规的边缘游走，数亿资金去向成谜。这里也面临着很多政府相关部门监管的问题，一是房地产开发监管部门，这种明显的违规销售，多种合同，三四年来没有受到处罚，19年还有人买房。二是金融监管，最近金融监管力度加大，显然2.5亿的资金问题首先是以金融的方式出现，这也是大问题。

 

违规的众美模式如何在济南有市场

 

众美的开发模式说好听点是买房众筹定制，以参与投资的形式来获得收益，项目开盘销售时可以退出，收益形式可以二选一，一种是约定百分比的预期年化收益率，另一种则是用低于市场价购买开发的房源。说难听点就是涉嫌违规集资，没有预售证以“理财协议”卖房根本不符合市场规定，无论是金融行业还是房地产行业，都很难以正当理由去解释该行为。

 

据律师分析，如果最终给投资人的回报是金钱，众美集团合作的相关金融机构不具备合法的牌照或者没有经过法定程序去吸引投资，可能会涉嫌非法集资；如果最终给投资人的回报是房子，则双方关系可能转化为了买卖，但依旧可能会涉及违法销售和骗贷问题。

 

众美观山壹号院“理财协议”

 

济南众美观山壹号院和众美书香华府就是采用相同的模式，先和与众美合作的第三方金融机构签订《金融资产收益权协议》，后续再在两种选项中选择其一收益。众美模式给出的二选一选项一方面满足了投资者的想法，另一方面也吸引了自住客户的目光，牢牢掌握客户心理。

 

此外，多数客户在销售引导稳赚不赔的暗示下上当，原因在于众美模式的收益说法非常聪明。开发商建房还没开始卖就直接倒闭的情况很少见，所以开盘时可以退出的承诺让客户信心十足，简直是送上门的福利。收益方式有选择性，弹性十足，根据自身需求来选择，扩大可入坑的客户范围。像想买房的客户会对比投资价格与开盘价格以及周边在售楼盘价格。2017-2018正值济南楼市的好时候，众美观山壹号院2017年推出公司内部投资活动，价格为11500元/㎡远低于周边市场价，等到开盘时价位为15000元/㎡，差价明显，所以内部员工就有不少参与其中。

 

客户以为的开盘可以退出很安全，实际上众美观山壹号院参与投资的都陷入了麻烦，后续退款成为难事。

 

停工/低价法拍……众美济南客户惨

 

众美在济南的项目可谓是超级大一烂摊子，章丘区的众美书香华府这几个月没什么消息传出，之前交房时间一拖再拖，因资金问题、开发商与施工单位之间的纠纷导致长期处于停工的状态，今年5月区住建局的分管局长还去了项目再次进行现场督导，具体能不能顺利交房依然是未知数。

 

众美书香华府延期通知

 

众美观山壹号院更是一团糟，2020年项目全面停工，且开发企业、合作企业之间因各种问题还闹上了法庭。

 

众美工地实拍

 

国开思远投资基金有限公司与众美方有贷款方面的问题，原告是国开思远投资基金有限公司，于2020年4月2日立案，诉求众美方支付贷款和贷款罚息，并要求拍卖、变卖众美观山壹号院所在地块，同时拍卖、变卖山东众美公司提供质押担保的融基置业公司51％股权，国开思远公司均优先受偿。

 

该案件的判决也让众美观山壹号院买房客户陷入更深的焦虑中，因为法院判决认可了国开思远投资基金有限公司对要求拍卖、变卖众美观山壹号院所在地块后优先受偿的诉求。

 

众美观山壹号院投资客户近期得知国开思远正在加快向济南市中院执行局申请对众美观山壹号院项目进行法拍，并且是以远低于市场正常价格40%进行法拍，因此他们联合进行了执行异议书的签署。也有客户质疑这么多低的价格拍卖是不是后面还有什么其他拿不上桌面的原因，难道有人想低价接手？

 

经十东路众美地块法拍执行异议书

 

从异议书中的描述可以看出，众美观山壹号院投资客户已经确实没什么办法了，只能寄希望于政府来协调解决。他们虽认为国开思远贱卖土地不顾买房者利益只为加快回笼自身资金，却也将诉求一退再退，也希望优先偿还参与其中的合作建房者，投入进去的钱是他们的血汗钱。

 

今年6月，中国裁判文书网还公布了一则与山东众美房地产、济南融基置业相关的判决，原告是融基置业股东王雪广，他还是山东桑乐太阳能有限公司的董事长。

 

案件关于股权转让纠纷，王雪广诉求是确认山东众美房地产开发有限公司实际享有融基置业股权比例是46.5%，他自己实际享有融基置业的股权比例是52.29%，并协助他办理变更工商登记手续。不过，最终因为提出诉讼的法院不在管辖范围，故而驳回了起诉。

 

总而言之，众美模式的暴雷导致现在一地鸡毛，合作企业要维权，客户也要维权，只不过客户维权更为艰难罢了。众筹买房本意是要绕开预售制，拉低房价，开发商获取低成本资金，实际上已经在非法集资的边缘试探，没进一步已是万幸，踩中雷区也不过是早晚的事，事情正在向更危险的局面演进。

 

此外，在这里也要提醒济南的购房者，天上不会掉馅饼，投资本是运气的博弈，稳赚不赔是不可能的。买房不是小事，对一些家庭来说可能是花一辈子积蓄的事，还须慎重！房地产市场没有错，房企想要扩张也没有错，错的是盲目扩张的心理，近年来出现资金问题的企业不少，负债率超高的大企业在资金上都有可能出现问题，更何况是小企业。买房前必须考察和了解开发商，优先选择知名的口碑房企，不要对新奇模式抱有过多想法，给自己留一点退路。