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济南能建紫郡兰园,拿这样的作品首开,能成功突围吗?

2022-08-02 12:17 来源:济南楼盘测评 点击:

最近一众楼盘在销售压力的刺激下,纷纷祭出最后杀手锏——降价,搅弄的楼市一片混乱,在这混乱之中,唐冶片区的能建紫郡兰园上线了。
 
目前唐冶片区的新盘不多,纯新盘只有能建紫郡兰园、龙湖九里熙上两个楼盘。其余远洋潮起东方、保利和唐悦色以及高铁城,所剩新房数量比较少,客户可选择性小。
 
近日去转了一圈,今天先来说说能建紫郡兰园。
 
第一,品牌济南首秀,水平尚未可知。
 
去年12月6日,在济南第三轮土拍中,葛洲坝以131933万元拿下唐冶东路以东、飞跃大道以南的A1、A2、A3地块,再度引起市场的关注。

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中国葛洲坝集团,最出名的杰作无疑是葛洲坝水利枢纽工程。或许会有人疑惑,既然是“葛洲坝”,为何本项目是“能建”冠名,他俩有什么牵扯?
 
 
 
 
其实没有复杂的爱恨情仇,就是一个简单的“合并”故事。2021年7月27日中国能源建设股份有限公司发布了换股吸收合并葛洲坝暨关连交易报告书(草案),提到两位大佬合并后房地产业务主要由葛洲坝股份开展。
 
简单来说,团队还是那个团队,“顶头上司”换了,自然得更名改姓,于是本项目就成了“能建紫郡兰园”。
 
 

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从背景来说,该品牌简直是头顶光环。不过开发商好不好,自己说了不算,购房者更有发言权,于是上网查阅了一些资料,发现这位大佬也不是那么光鲜,各地维权事件频出:
 
2022年5月,北京海淀区葛洲坝紫郡兰园的业主因开发商承诺的小区夜光跑道并未兑现、绿化面积严重“缩水”等事件,与开发商陷入扯皮中。
 
更为离奇的是,合肥滨湖葛洲坝紫郡府交房,竟让业主签保证书不维权!
 
 
 
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以上事情不一而足,虽说其他楼盘并不代表本楼盘的水平,但本项目是品牌在济南的首次亮相,他的实力到底如何还是个未知数,是会重蹈覆辙,还是一鸣惊人,惊艳大众,只能交由时间来判定了。
 
第二,位置有点偏,环境、交通条件尚可。
 
该楼盘位于飞跃大道南侧,围子山路以西,也就是历城二中、天鸿坤园、新城悦隽风华的北侧。从大区域来说,绕城高速外的唐冶有点远,且本项目位于唐冶片区的东北角,位置要偏一些。
 

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从交通来说, 往北开车走工业北高架;且附近还有地铁2号线、4号线站点——彭家庄站,从彭家庄站出来向东步行约15-20分钟,到达能建紫郡兰园,如此距离地铁房肯定算不上,只能说是交通便利。

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沿着飞跃大道往前走,眼前是绿树肥草,耳边是蝉鸣声......此番景象往差里说,像走在乡镇的道路上,往好处说自然环境不错。

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除此之外,项目西侧还有土河景观带,从目前呈现来看,景观带已经部分成型,是大家休闲运动的好去处,只不过几乎没有人,显得有点凄凉。
 

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第三,三大地块皆有租赁住房。
整个楼盘包含A1、A2、A3共三宗组团地块,总面积约10.02万平,容积率2.0—2.3,其中,A1地块、A3地块成交楼面价为6000元/平,A2地块楼面价6200元/平。
 
 

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A1地块总占地2.12万平,住宅建筑面积4.76万平,容积率2.3,规划了2栋11F的洋房、6栋17/18F的小高层(内含一栋17F的租赁住房)。该地块体量较小,只有8栋楼,以小高层为主,西侧是商业用地,东侧是公交始发站,会有一定噪音影响。

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A2地块总占地4.52万平,住宅建筑面积8.58万平,容积率2.0,共规划了8栋15-18F的小高层、5栋11F的洋房以及1栋16F公共租赁房。
相对来说,A2地块是3宗地中优势比较明显的,一是A2地块容积率2.0相比A1/A3地块2.3,整体更低密;二是A2地块更临近土河景观带,无论是社区还是产品相比其他两个地块更好一些。

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还有首开的A3地块,A3地块总占地3.37万平,住宅建筑面积7.75万平,容积率2.3,规划11栋毛坯住宅,包含5栋18层小高层、1栋16层小高层、1栋11层洋房、1栋9层洋房、2栋8层洋房,还有一栋15层的租赁住宅。
租赁住房位于地块最南侧,据置业顾问介绍,租赁住房与常规商品房之间有隔离,且小区有东、西、南三个门,其中南门紧邻租赁住房,且有不少地上停车位。
简单来说,租赁住房区域与常规区域会形成分流,至于这个状态是否真得能如愿,就看未来开发商的处理了。

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同时该地块西南角将建设一所中小学,预计是2024年建好投入使用,也正因是学校,不会遮挡阳光,所以社区整体采光还算可以,只有中间8号楼有3套居住公寓。
从现场施工图来看,A3地块进展最快,地面上已经能看到建设部分,剩余两个地块还处于初期整理阶段。

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A3地块
 
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A2地块
 
第四,产品中规中矩,并不出彩。
首开楼栋是地块最北侧1号楼、7号楼,皆是18层小高层,靠近飞跃大道,虽然隔着绿化带,据开发商介绍也有隔噪音处理,但等飞跃大道全部开通后,届时车流量只增不减,噪音会是不小的困扰。
两栋楼皆为3个单元,一梯两户,户型为105平、124平,都是三室独立分开的格局,阳台也是较为主流的联通阳台。缺点在于两个户型都是厨房位于北侧,124平甚至厨房与卫生间都位于北侧,算不上真正的南北通透。

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105平户型只有1个卫生间,且入户门与次卧门虽不是直接相对,但也是斜对,隐私性、噪音方面会有影响。
124平户型,最为奇葩的是卫生间、厨房、餐厅放在了一起,实在是“酸爽”。

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整体来说,该项目整体偏刚改、改善,是一个中规中规没有多大槽点,也没有多大亮点的楼盘,或许开发商“大招”都藏在后面。
不过首开的两栋楼以及所呈现的户型,说实话一般般,如果不在价格上作文章,估计很难吸引到大家。
靠这些略显平庸的产品,想要一炮打响名声,真得可以吗?

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