马光远：房地产是否稳定将成为中国经济的胜负手
2016-02-04 16:56
来源:互联网
作者:马光远
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过去三年，我对中国房地产市场的观点不外乎以下几句话：
1.房地产是中国经济的晴雨表，房地产出问题，中国经济肯定出问题。因为中国经济本质上就是房地产经济，我们被房地产绑架了，没有房地产就没有新中国。
2.2013年美联储开始退出量化宽松货币政策之时，在《南方都市报》我的专栏发表的《美国退出量宽政策将对中国房地产致命一击》一文中，我提出，中国房地产政策要尽早从过去的抑制房价过快上涨转到防止房价下跌可能引发的系统风险。当年，中国的房地产可谓风光无限，销量和价格都创下了历史新高，到了年底，市场上几乎没有了空头。所以，我的文遭到了很多人的质疑。
3.2014年3月，以杭州房价下降为转折点，中国房地产市场开始了真正的调整，房地产投资从2014年1月的19.3%暴跌至今年11月的1.3%。之前在微博上公开和我约赌局的一个房地产界的小混混一直假装好像没有这事，他一直喊着房价还会涨很多年。不提这个混混名字，是为了不给他做广告。
4.房地产调整之后，很多专家当时判断，政府这次不会救市，我坚定地认为，政府一定会救市。100%会救，1000%会救，因为我认为，政府对房地产的爱是真爱。“如果这个世界上只有一种爱是真爱，那一定是中国政府对房地产的爱!”如果你现在还不知道我说的这句名言，那你就太奥特曼了。
5.2014年9月30日，人民银行调整首套房认定标准，打响了中央政府救市的第一枪。10月1日，我在博客发了长文《不是每一朵野百合都有春天》，指出，尽管中央政府一定会强力救市，但由于中国房地产市场的基本面已经逆转，80%以上的城市住房已经严重过剩，这些城市的房价将会深度调整，很有可能再也救不起来了。由此指出未来房地产投资的三个“20%”：五年后只有20%的开发商能活下来，80%的会死掉;只有20%的城市的房地产有投资价值;只有20%的楼盘值得买。文中明确指出：“一线城市、重点城市、人口未来流入的城市群，需求依然存在，库存不是问题。一旦政策丧心病狂地救市，你就必须丧心病狂地出手买房。”今年以来，统计局显示的房地产销售和价格的回暖就是因为这“三类城市”在政策助力下的反弹。没听我的话买房子的，现在是不是后悔得想找一堆棉花碰死?
说这么多的意思，可谓司马昭之心，无非是显摆，在房地产政策和房地产走势上，我的判断还是比较靠谱的。总比那些喊了多年房价要跌一半的死空头靠谱吧?也比那些喊着“现在不买房，就得30年后了”的死多头的话有技术含量吧。
好了，如果承认以上论断，就继续阅读。否则，现在你就可以离开去玩了，因为你的点击任务已经完成。
回到主题，2016年，房价究竟会不会大涨?哪些城市的房价会大涨?
先说2016年中国经济大气候。受制于周期调整没有终结和房地产投资的低迷，2016年中国经济的总体温度仍然属于寒冬，而房地产是否稳定将成为中国经济的胜负手。基于此，房地产去库存的政策力度将超乎想象，在帮助农民工买房的同时，政策“组合拳”还将包括首付回到20%，营业税、个税、契税的完全减免、政府回购、公积金扩容以及更大力度的财政补贴等。也就是，横下一条心，一定要去库存。另外，2016年货币政策将会出现存款准备金率、利率、汇率“三率”齐降的罕见组合，明年的负利率是大概率，人民币贬值是大概率。告诉各位一个常识：在负利率的情况下，我很少见到大城市的房价有下跌的。
但同时，房地产的基本面仍然是房价高企，库存高企。这也意味着，不管明年的政策力度有多大(把房子直接送给农民这种极端情况除外)，一些三四线城市的库存是不可能消化完毕的，价格也是不可能大涨的。但“统一吃药”的结果，就会激发一二线以及一些热点城市的做多热情，推动这些城市房价的上涨，甚至大涨。我说过很多次：中国未来的城镇化，一定是以大城市为中心的城市群，未来60%的城市人口都将集中在这些城市群里，而不是回到小城市。
基于此，结论就很简单了：
第一上涨梯队
苏州、上海、杭州、厦门、三亚、南京、合肥、海口、兰州。这些城市的房价，明年大涨的概率极大(问原因，私聊。特别是有人肯定问，兰州为什么是第一梯队)。
第二上涨梯队
北京、深圳、广州、福州、郑州、成都、温州、天津。北京之所以不可能大涨，是因为明年要严控人口，市政府要搬迁到通州，四环以内的人口明确要求下降;深圳2015年涨得太疯;广州因为周边城市群的形成，总体供应充足，大涨的条件不具备。
第三上涨梯队
关注国家级城市圈，中心城市周边经济条件不错的中等城市。
好了，就剧透这么多，我已经够拼了，压箱底的东西都拿出来了。
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