楼市加杠杆：热潮涌动审慎风险
2016-03-07 10:16
来源:21世纪经济报道
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中国人民银行行长周小川在G20财长和央行行长记者会上，明确承认了对楼市加杠杆的政策调整。
周小川对此作出解释，现在仍有很多人没有房子，比照别国房贷在总贷款中近50%的比例，中国目前比例不到20%，房贷按理应该有一个大力发展的阶段。
值得注意的是，当前除了官方政策上场内加杠杆外，以金融属性为代表的场外加杠杆产品也在迅速发展，楼市热潮涌动。
场内外加杠杆
2月26日，央行行长周小川在人行上海总部媒体会上表示，个人住房加杠杆逻辑是对的，住房贷款应该有大力发展的空间。
在周小川看来，相比其他国家，中国国内个人住房贷款在银行总贷款的比重还是偏低，所以银行觉得这还是比较安全的产品，因而有很大发展机会。
在政策方面，楼市加杠杆表现在首付比例一直在降低。
2015年9月30日，央行、银监会下发通知，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。2016年2月1日，央行再次宣布，为进一步支持合理住房消费，按照国务院有关部署，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。非限购城市首套最低可到首付20%，也就是5倍的杠杆率。
中原地产分析师张大伟称，官方在政策层面加杠杆可以视为场内加杠杆，更多的场外杠杆也在出现。各种首付贷款已经可以将首付降到最低5%，也就是杠杆率可以放大到20倍。甚至部分企业，已经可以提供契税贷款。
世联行发布的2015年年报显示，该公司去年一共发放了“家圆云贷”32209笔，放贷金额为29.92亿元，同比分别增长65.05%、51.90%。家圆云贷产品主要通过收取一定利息向购房者提供短期借贷业务。
链家地产也有相关产品。其可为卖房者和购房者提供的金融服务包括赎楼贷、全款贷、换房贷、个人借款、首付贷、监管贷以及理房通。21世纪经济报道记者在链家理财网站上看到，链家发行了一款叫做“还贷易”的产品。最高借取房屋价值的80%，最长还款期限6个月，最快3天放款。比如，按20%的首付计算，购房的杠杆比例是1︰5，在此基础上再通过首付贷一半的首付，那么购房的杠杆比例将放大为1︰10。
链家还由此需求开发了“家多宝”和“定期宝”系列产品。通过互联网平台向中小投资者筹措资金，回报率普遍在6-8个百分点。
除了上述官方和市场上涌动的加杠杆策略外，在市场购房热情高涨的情况下，不少购房者还采取集资买房等方式。
热潮下的风险？
目前，银行方面对房贷的支持力度较大。据北京伟嘉安捷投资担保有限公司监测，进入2月份，各家银行针对首套房贷款的优惠范围逐步扩大，几乎大部分银行都能够给予购房人最低“八五折”的折扣。此外，从今年初开始，各家银行的放贷速度依然比较平稳，放款周期普遍保持在4-5天左右，除去组合贷款在办理流程上较慢以外，商业贷款和公积金贷款的批贷放款节奏均比较平稳。随着二手房契税调整等政策所带来的利好效应，未来房贷市场后续的上涨动力仍然比较充足，“伟嘉安捷”预计3月房贷市场的成交量仍然将保持稳中有升态势。
不过，杠杆的不断降低仍然引发了市场担忧。
近期，《沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见（试行）》发布，其中引人关注的是：毕业未满5年的大学生可以“零首付”买房。当日晚间，沈阳市政府官方微博“沈阳发布”再次表示，首付比例实行“零首付”政策还处于前期调研论证阶段，暂不具备出台条件。
该政策引发了舆论对楼市加杠杆的担心。
泰禾集团董事长黄其森在接受记者采访时表示，截至目前全国已经有130个城市出台房地产去库存政策。但对于那些只考虑短期行为的政策，如“零首付”这类做法其坚决反对，并认为去库存不能没有底线。
张大伟认为，这一次房地产去库存化运动，看上去各种政策是会有利购买住房者进入，但应注意与2009年最大的区别是，2009年利用利率7折降低了购房者的成本，所以增加杠杆的风险非常低。这一轮加杠杆，大部分并非来自场内，首付贷的利率平均超过20%，应注意风险。即使是官方加杠杆降低首付，必然也带来了贷款额的增加，贷款成本提高。
黄其森认为，对于高库存城市，如果只是等政府救市，一味“等、靠、要”，肯定没有出路。开发商应当放弃侥幸心理，以价换量才能争取主动，这是“做减法”。开发品质上，则要努力“做加法”。
不过，亿翰中国董事长陈啸天认为，楼市加杠杆风险并不大。这是因为，从经验来看，消费者买房融资违约率较低。相比较而言，置业融资风险系数较低。
严跃进认为，加杠杆本身并没有太大问题，尤其是在目前信贷政策相对宽松的背景下，加杠杆其实使更多人有能力进入楼市，进而降低了潜在购房成本。当然实际过程中可以看出，部分加杠杆其实更多不是从商业银行系统进入，而是从其他互联网金融平台进入。包括一些中介为了扩大平台的利用效益，可能进行零利率的房贷优惠，这使各类加杠杆操作变得频繁。而此类加杠杆背后的担保机制并不健全，进而增大各类风险。
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