从首付贷到众筹变局 金融如何才能支持房地产？
2016-04-14 09:37
来源:观点地产网
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4月12日，深圳互联网金融协会下发《深圳市互联网金融协会关于停止开展房地产众筹业务的通知》，要求全市各互联网金融企业全面停止开展房地产众筹业务，并进行自查自纠和业务清理工作。
《通知》中表示，“各企业自即日起，严禁新开展房地产众筹业务；正在募集的项目，立即停止募集并归还投资人资金；已经募集完毕的项目，立即下线并不得继续提供任何服务或收取任何费用。任何企业不得通过更改名称、修改资金用途、转为线下筹集等方式变相继续开展业务。”
就在深圳发布叫停房地产众筹之前，首付贷也正在全国范围内遭遇大叫停。
目前，北京、上海、深圳等地都已出台禁令，陆续叫停了房地产首付贷。但最新市场信息显示，在目前的热门楼市，这种现象依然存在，一些地方首付贷换上所谓“换房贷”“消费贷”“过桥贷”等马甲之后，还在操作。
而现在，深圳大范围地整治楼市的场外配资，不管是首付贷还是众筹，都已成为重点整顿对象。
深圳市有市场研究人士近日撰文指出，首付贷、众筹炒房等行为助推各种投机需求入市，推高了房价。去年深圳住房贷款余额增幅较大，与投资投机入场较多不无关系。
据深圳市市场研究机构调研，深圳投资性购房的比例从此前的20%上升到去年年底的40%，甚至更高。而新进入市场的投资客呈现收入不稳定、支付能力不足、跟风炒作等特征，这是四季度二手住房价格比三季度上涨20%，新房均价由此前3.5万元/平方米上涨到4万元/平方米以上的主要因素。
同样，国家统计局数据也显示，截至2016年2月，深圳新建商品住宅的价格指数环比上涨3.6%，同比上涨57.8%，这是深圳连续第15个月领涨全国。
但事实上，房地产业作为一个资金密集型行业，对金融有很强的依赖性。而在国内，由于政府部门的严格管制，房地产行业此前的金融渠道大部分集中在银行和股市、发债等传统方式。
随着国家持续推进金融创新，现在正有越来越多金融渠道可以被房地产企业使用。如地产私募基金、信托融资，参股或收购银行、保险、证券、金控公司等。
对此，就有专业人士假设性建言，在首付贷等配资行为被清理情况下，为减少老百姓购房压力加速去库存。房企可以采取以“基金+保险+信托”配置的加杠杆方式促销。
首先，购房者交30%首付，并通过银行按揭70%的贷款（20年），总房款如数交到地产商手中；其次，地产商承诺拿出总房款的30%捐赠给基金公司，再由基金公司配置40%的资金，组合成等同于按揭贷款价值的资金量；然后，用这笔钱购买保险，保单资产的价值大于或等于按揭贷款的价值；最后，将保单资产委托给信托公司，假设基金公司突然在某月内无法为购房者还贷，保险公司与信托公司共同将保单资产变现，一次性偿还购房者的贷款。
据悉，该模式能够实现“30%首付+零月供”，即购房者拿30%的首付，20年月供由基金公司偿付，进而减轻购房者70%的负担。
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