楼市促个贷率超100% 多地资产证券化补公积金缺口
2016-05-04 09:45
来源:经济参考报
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随着近期房地产市场有所转暖，成交量增加，住房公积金归集扩展难度不断加大，多地个贷率前所未有地超过100%，公积金流动性不足问题日益凸显，以致地方不得不选择启动资产证券化以补充后续资金。
对此，业内人士指出，资产证券化可以激活超过万亿的住房公积金信贷资产存量，置换流动性以补充资金额度。但值得注意的是，公积金的低利率贷款能否长期支持较高资金成本的资产证券化产品仍是未知数。
近日，厦门住房公积金贷款流动性调节系数，迎来今年的第二次调整。自5月1日起，厦门市住房公积金贷款流动性调节系数由此前的0.8下调至0.6。
据了解，住房公积金流动性调节系数是根据公积金满足职工资金使用需求能力的不同情况制定的贷款额度调节参数。而系数的调整，可对贷款额度造成影响。例如，在不考虑账户余额的前提下，流动性调节系数为0.8时，想申请期限为22年，金额为50万元的住房公积金贷款，缴存基数需高于6765元，而流动性调节系数调整为0.6时，缴存基数需达到9018元。但若想贷足50万元贷款，则需将贷款年限增加至30年。
厦门调整流动性调节系数的主要原因，是当地不断增长的公积金贷款使用率。自去年年底厦门公积金中心贷款使用率超过100%后，便不断飙升，截至2016年3月31日，厦门市住房公积金贷款使用率已高达108.18%。
全国其他一些地方也出现类似情况。日前，福州住房公积金个贷使用率已达105.23%，武汉个贷率已达106.8%，在全国15个副省级城市中排名第一。此外，截至3月底，南京个贷率已经超过105%，湖州个贷率则于2015年7月便已达到101%，同时，此前未出现过公积金吃紧的南昌，其个贷率也早已超过警戒线，达101%。
对此，中国社科院经济所研究员汪丽娜在接受《经济参考报》记者采访时表示，随着房地产市场好转，购房人群提取数量和额度均大幅增加，而利率较低首付比例较低的公积金则成为了购房人的首选。
购房人群增加的同时，归集却越来越困难。日前，为降低企业用人成本负担，我国从5月1日起阶段性降低住房公积金缴存比例，缴存比例不得高于12%，政策暂按两年执行。
因此，各地频繁推出资产证券化试点，以缓解迫在眉睫的公积金资金短缺压力。
湖州市是率先进行公积金资产证券化试点的城市之一，通过住房公积金个人住房贷款资产证券化募集资金10亿元，其中采用私募方式发行2亿元，采用公募方式发行8亿元。
因资金吃紧，选择资产证券化的城市在不断增多。日前，中国工商银行表示，作为中国首批试点的浙江省住房公积金贷款证券化项目获得较大比例超额认购，合计规模超15亿元人民币。南京方面，今年1月下旬与2月上旬分别委托兴业信托和工银瑞信进行资产证券化业务，共融资10亿元。苏州市公积金中心正式发行的项目总额也高达20亿元。上海公积金中心更是在2015年12月发行2期公积金贷款证券化产品后,再次在银行间市场发行证券化产品,规模高达148.42亿元，发行规模超过银行间市场已发行4单公积金贷款证券化产品发行规模总和。
对此，招商证券表示，公积金贷款证券化产品入池资产笔数较多，基础资产池分散性较好，但也存在投资期限较长的缺点。随着楼市回暖，多地公积金账户处于超负荷使用的状态，住房公积金贷款额度吃紧，预计下阶段将会有更多公积金贷款证券化产品发行。
但汪丽娜指出，公积金贷款利率低，资金运营成本高，贷款期限长，是否符合投资者债券投资需求是未知数。同时，如果公积金中心资产证券化项目利率过高，贴息资金又从何而来？
目前来看，杭州日前资产证券化产品发行规模10亿元，包括两档优先级证券，发行金额和加权平均期限分别为6亿元1.21年、3.3亿元3.94年，发行利率分别为3.12%、3.6%，预计年化综合成本仅为3.58%，已接近于同期5年以上个人公积金贷款利率3.25%。
但多数城市则难以达到如此低息。南京市公积金中心相关负责人虽然没有透露证券化产品的具体利率，但他坦言证券化产品对于南京而言到期还本压力比较大。“虽然通过公开招投标银行要的利息不高，但南京未来还是以公积金转商贷为主要方向。南京做资产证券化只是权宜之计。比起证券化，公转商的优势还是比较明显的。”
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