据报道，一家贷款中介表示，每年的1月是各家银行房贷额度最充足的时候，但据银行这几天的反馈，今年情况惊现异常——额度普遍较紧。近日，一位大中型银行支行行长也估计，今年该行的房贷额度不会宽松。这个表述的背景是，2020年12月31日央行和银保监会出台的金融机构房地产贷款集中度管理通知。

 

根据该通知，各家银行的个人住房贷款占比，最高不能超过32.5%，规模越小的银行，个人住房贷款业务的上限越低。

 

还有专家表示，优惠的个人住房贷款利率已经成为历史，未来或许会长期走高。

 

新规分5档对银行房地产贷款集中度进行管理

 

根据《通知》，两部门根据不同银行的资产规模及机构类型，分成5档对房地产贷款集中度进行管理，具体来看：

 

第一档也就是中资大型银行，包括工农中建交邮储6家国有大行和国家开发银行的房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%。

 

第二档也就是中资中型银行，包括12家全国性股份制银行、农业发展银行、进出口银行以及资产规模较大的几家城商行如上海银行、北京银行等的房地产贷款占比上限为27.5%，个人住房贷款占比上限为20%。

 

第三档为中资小型银行和非县域农合机构，包括除了第二档以外的城商行、民营银行以及大中城市和城区农合机构，房地产贷款和个人住房贷款的占比上限分别为22.5%和17.5%。

 

第四档为县域农合机构，房地产贷款和个人住房贷款的占比上限分别为17.5%和12.5%；第五档为村镇银行，两项贷款的占比上限为12.5%和7.5%。

 

另外，两部门表示，人民银行副省级城市中心支行以上分支机构会同所在地银保监会派出机构，可在充分论证的前提下，结合所在地经济金融发展水平、辖区内地方法人银行业金融机构的具体情况和系统性金融风险特点，以《通知》的第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求为基准，在增减2.5个百分点的范围内，合理确定辖区内适用于相应档次的地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求。

 

值得注意的是，有两种情况暂不纳入房地产贷款占比计算，一是住房租赁有关贷款，目的是为支持发展住房租赁市场；二是为配合资管新规的实施，资管新规过渡期内（至2021年底）回表的房地产贷款不纳入统计范围。

 

专家预测：个人住房贷款利率或将长期走高

 

据每日经济新闻（微信号：nbdnews）此前报道，招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼表示，加强房地产贷款集中度管理，符合近年来“房住不炒”的房地产调控主基调，更有助于推动金融资源进一步进入小微企业、制造业、绿色发展等国民经济和社会发展重点领域和薄弱环节。在金融资源有限的情况下，避免房地产业“虹吸效应”，挤占过多的信贷资源。

 

据红星资本局，在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，此次《通知》最大亮点就是上述的“分类分层管理”。“与‘三条红线’一样，对不同的房产企业，给你的融资空间不一样，对银行同样如此。”李宇嘉表示，从《通知》来看，房地产贷款占比、个人住房贷款占比，只要没有达到比例最高限，监管部门就会给予一定的增长空间；相反，如果达到了比例，就会限制你的增长空间，“针对每个档次的银行，其对房地产贷款的比例要求和对个人住房贷款的要求，都是不一样的。”李宇嘉认为，这样就会避免出现调控“一刀切”的现象，从而造成贷款发放周期性的波动。

 

“过去一段时间，贷款发放的比例有时候会太高，有时候又会太低。”李宇嘉表示，贷款发放周期性的波动是我国房地产周期波动的一个主要原因，“房地产上来后，就会对经济投资和整个社会的发展预期造成很大的波动，特别是造成了房价的过快上涨。”

 

“针对不同的银行采取不同的策略，房产贷款就不会出现大起大落的状况，就不会造成银行贷款发放过多导致房地产价格被推高，也不会因为发放的太少导致房产回落，更不会担心其对经济的影响。”李宇嘉说。

 

虽然此次政策针对银行提出了管理要求，但是，针对个人房贷是否有影响呢？

 

贝壳研究指出，实施分类分层管理，从规模和防控风险能力两方面为依据制定分档，就意味着以往“小银行”通过更“灵活”的个人住房贷款政策拓展该部分业务的空间将受到限制，个人住房贷款的利率、资格等方面的管理将更加严格。

 

李宇嘉也同样认为，对于房贷额度空间很小的银行，其贷款利率可能会比较高一点；对空间比较大的银行，其贷款利率可能会低一点。“总体来讲，优惠的个人住房贷款利率已经成为历史，未来或许会长期走高。”

 

郭树清：要坚决抑制房地产泡沫

 

2020年底，《<中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议>辅导读本》出版，银保监会主席郭树清在书中发表题为《完善现代金融监管体系》的署名文章。郭树清指出，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”，要坚决抑制房地产泡沫。

 

“上世纪以来，世界上130多次金融危机中，100多次与房地产有关。”郭树清在文章中表示，“目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的‘灰犀牛’。”

 

2020年11月，央行发布的《2020年第三季度中国货币政策执行报告》（以下简称《报告》）再次强调，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段。

 

据央广网，业内专家表示，“对于近期金融市场和房地产市场的监管，‘灰犀牛’的提法频现，说明金融系统对于房地产市场的关注程度在加大，要防范房地产资产泡沫风险，包括房价风险、地价风险、贷款风险等。”业内专家还表示，“”目前利率适度宽松，更为关键的是要防范各类资金违规进入房地产，后续要做好资金的流向监管和额度监管。”

 

“比如防范银行过多地把贷款投向房地产领域，或一些不符合贷款要求的做法，出现类似首付贷等行为。”业内专家解释称。

 

业内专家表示，“对于房地产贷款业务的违规操作，除了开具罚单之外，还应和后续年份的贷款额度等挂钩，限制部分违规操作银行的信贷业务，即设置信贷额度上限。另外，对于一些楼盘炒作比较多的项目，也要重点监管贷款银行，要求银行做好各类监管，尤其是做好对信贷申请者的审查。”