2020年12月31日央行和银保监会为个人房贷设置红线之后，一些地区出现了部分银行调整个人房贷投放节奏的现象，个人按揭贷款逐步收紧。
房贷额度相对较紧、申请贷款时间延长、贷款审核更严格……这是记者采访多名银行业人士时听到的最高频次的回答。广东、深圳部分股份行1月出现“停贷”情况;上海、天津、北京、江苏等地多家银行表示1月份个人房贷额度紧张。
26日，记者走访济南房贷一线市场了解到，济南多数未超标的银行仍在正常放贷，尽管银行房贷额度有所减少，但对首套新房贷款影响不大，部分银行有二套房贷款年限缩短的情况。总体来说，近期各项调整政策并不会影响正常的个人房贷申请需求。
对刚需族影响不大
最近，翟先生收到房地产销售顾问的微信“轰炸”，不断提醒他“今年的房贷额度比例下调了，要考虑今年购置房子真的需要抓紧时间了，现在招商银行额度已经没有了，农行额度还略富裕一些”。翟先生对记者表示，“虽然知道这是一种售房策略，但确实有些焦虑，现在都说房贷收紧了，不知道到时候自己贷款能不能批下来。”
翟先生咨询了某股份银行济南分行，该银行信贷人员表示，1月份的贷款额度确实已经用完了。
一位国有大行信贷经理向记者透露，目前还没有接到房贷利率调整通知，但银行每月房贷额度确实是减少了。“算是收紧吧，目前跟银行合作的楼盘贷款是可以保证的，首套新房贷款比较好批，但审批会严格一些，审批时间会长一些，有些银行对二手房业务管控会严一些。”
这让刚需族翟先生松了一口气。
记者从一股份行人士处了解到，银行对一线城市房贷调整氛围会更浓一些，广州、深圳地区确实出现不少银行“暂停”个人房贷的现象，但房贷政策因地而异。一般个人房贷客户都是优质客户，银行不会轻易放弃被视作优质资产的个人房贷业务。
某银行业人士表示，房贷新规其实是要求银行有序增加个人房贷投放规模。银行一方面可以通过在投放节奏上低于总体贷款投放节奏，不再大幅新增投放;另一方面，可以做大整体贷款规模这一“分母”，扩大对公贷款、消费贷款、零售以及经营贷款的投放，也可不压缩个人房贷的新增规模。
二套房贷款年限缩短
“四大行这边，三套房直接不给贷款，有过贷款记录的，不分时间地点，直接算二套房。”正在办房贷的肖女士感到济南房贷正在收紧，“面签的时候，银行的人说最近在收紧，材料审得很严格。”最终，肖女士从四大行贷了期限为25年的二套房房贷。
与肖女士有同样经历的是蓝女士告诉记者，“我咨询了好多家银行，现在二套房(贷款期限)基本没有30年了，我二套房贷款期限是20年。”
诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示，从年内市场的表现情况看，2021年购房贷款总额会有所缩减，居民购房贷款难度会有所提升，一定程度上提高了购房门槛，抑制了部分购房需求的释放，“预计2021年的放款有侧重性，首套房家庭贷款及改善性贷款支持力度相对较大，二套以上的住房在购房贷款方面的难度将进一步提升。”
“确实感觉这次购房没有买首套房顺利，我二套房购买的是二手房，本来中介说是四大行的贷款，等了一段时间又给改成股份行了。”提到这次二手房购房经历，张先生感慨颇多。
在新规背景下，房贷放款周期已有明显延长。贝壳研究院1月房贷报告显示，重点监测的36个城市房贷平均放款周期已自2020年9月开始经历“五连升”达到53天，较上月再度延长5天，回到2020年4月水平。
大行和股份行压降规模大
2020年年末，央行、银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(下称《通知》)，从资金端对银行业采取了涉房类贷款的额度管控。《通知》将银行业分为五档，并分档设置银行房地产贷款余额和个人住房贷款余额占比两个上限。
根据《通知》要求的5档划分，6大行+国开行为第一档，12家股份行+农发行+进出口银行+北京、上海、江苏银行为第二档，民营银行+除去北京、上海、江苏外的城商行+大中城市和城区农合机构为第三档，县域农合机构为第四档，村镇银行为第五档。根据五档分类，按揭贷款占比的上限分别为32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。由于部分银行已超上限，新增房贷额度吃紧，一些银行只能等着贷款用户还款后，才能腾出个人按揭贷款额度。
房贷新规主要约束的是房贷占比过高的银行，而非每一家银行房贷的绝对值。触碰到“警戒线”的银行，其个人房贷作一定调整在所难免。
中信建投银行业首席分析师杨荣表示，从上市银行数据分析，银行总计需要压降7500亿的按揭贷款，这一规模比需要压降的房地产行业贷规模要高，其中，大行和股份行压降规模更大，按揭需要压降的规模是3000亿和4200亿。
据中信建投的研报，目前上市银行中，有8家银行个人住房贷款占比未来可能需要调整。从2020年中报数据看，建行、邮储银行有调整的压力，但是有两年的调整期。股份制银行中，招行、兴业有调整压力，有四年的调整期。而中小银行中，成都银行、郑州银行、西安银行、青农商行调整压力相对比较大，有四年调整期。
房贷利率变动将“一城一策”
随着《通知》的逐步落实，业内的共识在于，个人按揭住房贷款的增速将逐步趋缓，未来银行对按揭贷款的信贷审批会更加严格。融360分析师李万赋分析，长期来看，银行今年的房贷投放总规模有收紧预期，或将加大区域性房贷额度差异化调整，压降利率较低利润空间较小的城市房贷额度。
1月20日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布最新一期贷款市场报价利率(LPR)显示，5年期以上LPR为4.65%，连续9个月未动。在LPR保持稳定的同时，“房住不炒”信号也进一步明确。
记者了解到，从27日起，广州四大行房贷全线涨价，工农中建四大行的首套房贷利率调整为LPR+55bp，二套房贷LPR+75bp，而此前则是首套房为LPR+40bp，二套房则是LPR+60bp，变更后首套房贷的利率为5.2%，而二套房则为5.4%。
李万赋认为，未来房贷利率的变动预计将更加“一城一策”化：楼市稳定地区的房贷利率在加点数固定的前提下基本紧跟5年期LPR的波动幅度，其他地区则根据热门程度和5年期LPR波动情况综合对房贷利率的加点数进行指导定价。
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