征收房地产税可能会将存量和增量的投资者赶出市场，让住房回归到“居住”的属性，实现去“金融化”。

 

日前，财政部、全国人大常委会预算工委、住房和城乡建设部、税务总局召开房地产税改革试点工作座谈会，引发市场对房地产税可能会立法和出台的关注。尤其是“十四五”规划和2035年远景目标纲要中也提出，推进房地产税立法。

 

中国研究和计划推出房地产税改革源自十年前“十二五”规划中提出“研究推进房地产税改革”，上海和重庆于2011年被列为房产税试点。随后中国推进不动产登记实现全国联网，其间也多次提出要加快立法，但是，一直没有合适的时机推出。当前，在相继遭遇中美贸易摩擦、新冠疫情冲击之后，中国经济进入一个相对稳定的时期，因此，应该为房地产税的有序推进和未来落地做好准备。

 

房地产税是大多数国家采用的税种，它可以承担增加地方财政收入以及调节分配等作用，但在转型期的中国，它也被赋予了较多的期待，牵扯到更多方面，也因此才被广泛关注。事实上，房地产税改革本质上是以健全地方税体系、培育地方税源为主要目标。

 

自1990年代财政改革后，地方政府财权与事权存在不匹配的问题，在住房制度改革后，一些地方政府逐步走上了依靠土地拍卖筹集资金的道路。土地财政的确为地方政府持续增加基础设施建设提供了资金，但是，同时也带来两个问题。一是地方政府融资平台公司以土地为抵押进行贷款，导致负债率越来越高；其次，“挤牙膏”的拍卖方式造成土地价格越来越高，从而间接推动房价不断上涨，这是房价刚性上涨的主要因素，而房价过高成为中国经济一些结构性问题的核心因素。

 

因此，地方政府必须摆脱对土地财政的依赖，同时需要开辟新的税源。房地产税被认为是可以提供稳定财政收入的一种安排。刚刚公布的第七次全国人口普查数据显示，截至2020年，中国居住在城镇的人口占63.89％，而“十四五”期间要实现的城镇化率目标是65％，这意味着城镇化建设或将放缓，空间也可能有所缩小，一些地区依靠土地财政的增长方式或也会受到挑战，只有少部分大都市圈存在聚集更多人口并占用更多土地的可能。因此，房地产税应能够及时替代土地财政，为地方政府补充税源。

 

不过，人们更关注的是房地产税对房价的影响。对于大部分国家而言，房地产税几乎与房地产市场同时诞生。而在中国的房地产市场制度之下，与房地产有关的主要是土地、交易等环节的税赋，目前还缺乏对财产持有环节的征税。这在客观上使得一部分人将住房视为投资品，他们通过囤积住房而获取巨额增值收益。这种投资或投机需求也推动了房价上涨，让后来买房的人承受越来越高的房价并为此承担很高的按揭债务。

 

央行《2020年第四季度中国货币政策执行报告》指出，居民债务继续扩张的空间已非常有限，要高度警惕居民杠杆率过快上升的透支效应和潜在风险。与此同时，在一定程度上脱离城市居民可支配收入水平的房价收入比，增加了年轻一代的压力，同时，资源持续流向房地产业也会对制造业发展构成一定冲击。总之，如果不摆脱对房地产的依赖，中国就很难实现发展模式的转变，地方政府债务与居民债务还会持续上升，而这是难以持续的。

 

更重要的是，中国构建新发展格局的基础就是扩大国内消费。但是，如果房价与居民负债率越来越高，就会对消费形成直接且持续的冲击。因此，中国必须稳定住房价，并满足中低收入者的居住需求，让人们从购房压力中解放出来。在此背景下，征收房地产税有利于实现抑制房价上涨的目标，因为这可能会将存量和增量的投资者赶出市场，让住房回归到“居住”的属性，实现去“金融化”。

 

当政府向市场传递出确切的意志和目标后，在试点以及各地有序推进的前提下，能够给市场一定的时间消化政策冲击，虽然这在短期内可能产生市场波动，但长期可以起到稳定楼市的作用。应当说，房地产税对于大部分居民而言没有影响，主要是对持有过多房产的家庭有冲击。