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赵鲁梁:地王,央企造;高价,央企造;泡沫,给别人

2016-02-17 09:41 来源:本站原创 作者:赵鲁梁 点击:


 
 作者介绍:赵鲁梁(知名房地产评论人,房地产互联网金融观察家,大中华购物中心联盟理事,五道中国执行董事,融房网创始人,融视野特约评论人)

  2010年,身为全国工商联副主席的万达集团董事长王健林就曾公开表示,在高房价方面,国有企业,特别是央企“功不可没”,“房价高,非常重要的原因就是地价高推动的,只要地王一出现,就会对周边的二手房、新房预期产生重大改变”,地王多为央企制造,他们有的是钱,往往是先拿到地再说,而民营企业就是再有钱,也要算一算。

  时光流逝,故事一样。五年多过去,看地产风云,还看地王,只是今年更看央企地王领风骚。

  过去一年,年度总价和单价地王TOP10门槛大幅提升,其中总价地王门槛由54亿元提高到71亿元,增长了31%;单价地王门槛由3.4万元/平方米飙升至5万元/平方米,直接上涨了47%。

  特别强调的是从2015年8月下旬开始,国内土地市场不断涌现“地王”,其中80%被“国字号”背景垄断,在行业格局重塑的大背景下,土地资源开始向明显央企和国企聚拢。在这种情况下,最原始的房地产成本被以极快速的速度推高,未来的房价将远远高于现在,有的甚至直接翻番,是什么在支撑这种逻辑?不管是预测还是分析,实际上都是在赌,因为未来的不确定性是客观的,而掏出的大把金银却是真的。这也解释了为什么八成以上是央企操盘了,崽卖爷田,反正不是自己的,再说了,干什么都有风险,未来的事后边再说。

  央企的地王逻辑,正面临一个“战略上正确,战术上没有选择”的抉择——回到一线城市抢地,并且必须赌三五年后的房价,还能上涨甚至翻倍。同时他们也有底气,政府体系的廉价资金还有的是,只要能拿到足够便宜的钱,就可以抵消高价拿地的成本。

  有底气就好说,很多事就可以干了,也只有他们能做。北京土地市场,在2015年陷入空前绝后的火热,全国单价地王TOP10中,北京的席位达到了惊人的7个;2015年全国总价地王TOP10中,北京也占到了3席。这一趋势正越来越明显,资金实力强大、资源丰富、融资成本低的“国家队”房企,成为各方地王的大东家。2015年全国总价地王和单价地王TOP10里总计涉及的北京、上海、广州、深圳、南京等地的17块土地,仅有四块土地被泰禾、龙光和懋源这三家民营房企拿下,其余14块土地皆归于“国家队”房企麾下,占比超82%。2015年,全国排名前50的住宅地块合计成交土地金额为2449.15亿元,其中,国企或央企参与的29宗地块的成交额高达1497.2亿元,占比达到了61%。而成交价超过80亿元的6宗地块,全部为国企或央企获得。中国指数研究院统计也显示,2015年以来,上海成交的39块住宅用地中,国企或央企拿地占比达56%;2015年,北京土地市场里这一占比达79%,成交的49块住宅用地只有10块为民企摘得。

  有评论家认为,央企参与土地竞拍本无可厚非,在平等的市场规则下,我们也不应该戴着“有色眼镜”看央企,央企拿地代表着国家行为,也是国家意志力的体现。在经济放缓的大环境下,基于房 地产的支柱性地位,一则政府仍然要依靠“土 地财政”来保证GDP增长;二则总有一些优 质地块需要有实力的开发商来开发运营。央 企实力雄厚,至少不太可能会有资金链破裂 的风险,在品质上也会更有保证。从这个角度 来说,央企攻城略地,并不是一件坏事。 经过此轮楼市调控的洗礼之后,“国进民退” 现象在房地产行业越演越烈,国企与民企充分竞争的游戏规则正逐步式微。 

  但是央企国企在国有化管理下,狂热推高地价和房价,其后果谁来负责?这是一个很快就会到来的问题,泡沫在吹大,最后就是一个巨大的社会问题,肯定需要整个社会来承担,这也是央企们需要考虑的问题了。

 
融视野(第三期)

  回顾前两期请戳链接:
  
(第一期)赵鲁梁:2016年房地产走势将决定整个经济大局
  (第二期)赵鲁梁:房地产供给侧改革的主体是政府

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